Wie umgehe ich die spanische Vermögenssteuer?

Seit der Wiedereinführung der Vermögenssteuer auf den balearischen Inseln beschäftigt das Thema nicht nur residente Immobilieneigentümer, sondern auch nichtresidente Liegenschaftsinhaber, die von der Steuerpflicht ebenso betroffen sind.

Seit der Wiedereinführung der Vermögenssteuer auf den balearischen Inseln beschäftigt das Thema nicht nur residente Immobilieneigentümer, sondern auch nichtresidente Liegenschaftsinhaber, die von der Steuerpflicht ebenso betroffen sind.

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass auch jede nichtresidente natürliche Person, die ein Immobilienvermögen von mehr als 700.000,00 € in Spanien ihr Eigen nennt, eine Vermögenssteuererklärung gegenüber dem zentralen Finanzamt AEAT in Madrid abzugeben und den errechneten Steuerbetrag dorthin abzuführen hat. Anders als bei residenten Personen, bei denen die Summe des gesamten Weltvermögens – d.h. auch Konten, Fonds und bewegliches Vermögen in und ausserhalb Spaniens – zu werten ist, spielt für in Spanien nichtansässige Steuersubjekte allein das Immobilienvermögen auf spanischen Boden eine Rolle. Allerdings wird auch durch steuernichtresidente Personen ein Betrag in Höhe von 700.000,00 € nach den zuletzt enorm gestiegenen Liegenschaftswerten auf den balearischen Inseln sehr schnell erreicht: denn es zählt hier nicht der Kataster- oder Einheitswert der Immobilie, sondern der jeweils aktuelle Marktwert des Objekts. Dieser kann seit dem 01.01.2022 als sogenannter valor de referencia online mittels der Katasterreferenz abgefragt werden. Zugleich fordert das zuständige Finanzamt nun auch in Spanien nicht ansässige Immobilieneigentümer verstärkt dazu auf, sich verbindlich zu den aktuellen Marktwerten ihrer Liegenschaften zu äussern.

Gerade aus diesem Grund ist es besonders wichtig, nicht nur rechtsicher und belastungsfrei zu kaufen, sondern vor allem die Hausaufgaben zu der Vermeidung von Eigennutzsteuer und Vermögenssteuer gemacht zu haben. Es ist notwendig, eine steuerneutrale Infrastruktur für das Neueigentum in Spanien einzurichten – und dies noch vor dem Erwerb des gewünschten Objekts.

Hierbei sind drei wesentliche Massnahmen zu der Vermeidung einer Vermögenssteuerpflicht zu nennen: Deutsche Staatsbürger können die Immobilie in Spanien mit einer deutschen Firma erwerben, die zuvor steuerlich in Spanien anzumelden ist. Hierfür muss die deutsche Firma eine CIF Nummer (spanische Steuernummer) erhalten. Zudem wäre eine andere Konstruktion möglich: die deutsche Firma kann auch Inhaber einer spanischen GmbH (Sociedad limitada) werden, die sodann das Liegenschaftseigentum in Spanien hält. Wichtig ist hierbei aber, nach der aktuellen gesetzlichen Fassung, dass das Aktivvermögen der deutschen Firma den Wert der spanischen Immobilie übersteigt, d.h. das spanische Immobilienvermögen darf nur weniger als 50% des gesamten Aktivvermögens der Firma ausmachen.

Anders ist dies bei österreichischen oder schweizer Firmen. Hier existiert jeweils eine anderes Doppelbesteuerungsabkommen als das Abkommen zwischen Deutschland und Spanien. Das österreichische und das schweizer Doppelbesteuerungsabkommen weist das alleinige Besteuerungsrecht den jeweiligen Heimatländern zu. Dadurch besteht bei einem Ankauf über eine Firma auch unter keinen Umständen eine Vermögenssteuerpflicht in Spanien und stellt damit eine gute Lösung der Steuervermeidung dar.

Weitere Möglichkeiten zu der Neutralisierung einer Vermögenststeuerpflicht ergeben sich durch die Aufspaltung des spanischen Neueigentums in mögilchst viele Eigentumsanteile, d.h. es sollten mehrere Familienmitglieder ankaufen.

Eine letzte Variante ist der Ankauf der Liegenschaft per Finanzierung. Dies wird aber bei momentan steigenden Zinsen sicher keine bevorzugte Massnahme für eine Steuervermeidung werden.

Nach allem erscheint es ratsam, einen Fachmann mit der Einrichtung einer Infrastruktur für den Erwerb einer werthaltigen Immobilie in Spanien zu beauftragen, damit es kein böses Erwachen bei der jährlichen Steuererklärung gibt.

Kategorie(n): Steuern

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Kategorie(n): Investment

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 27.04.2023