Vorvertragliche Bindung an das Kaufgeschäft

Für die vorbereitenden Schritte eines Immobilienkaufes benötigt man in Spanien bereits einen umfangreichen Zeitraum, der häufig unterschätzt wird. So kommt es bei vielen Kaufinteressenten oft zu der Fragestellung, wie sie ihre Rechte in Bezug auf das begehrte Kaufobjekt vorläufig und wirksam absichern können. Ratsam erscheint in diesem Zusammenhang der Abschluss eines Vorvertrages.

Hier gilt es im Wesentlichen 3 Vertragstypen zu unterscheiden:

• Den Reservierungs-, den Options- und den Privatvertrag. Durch einen Reservierungsvertrag wird das Recht zu dem Ankauf einer Immobilie bis zu einem bestimmten Datum aufrechterhalten, d.h. bis zu diesem vereinbarten Zeitpunkt kann es zu dem notariell beurkundeten Ankauf der Liegenschaft kommen.
• Der Optionsvertrag unterscheidet sich hiervon insofern, als dass zunächst schriftlich ein erneutes Kaufbegehren an den potentiellen Verkäufer zu richten ist, bevor es zu der Vorbereitung eines konkreten Notartermins kommen kann, was bedeutet, dass die Option ausgeübt werden muss.
• Bei einem Privatvertrag handelt es sich eigentlich nicht um einen klassischen Vorvertrag, da dass Eigentum der Immobilie per Abschluss des Vetrages bereits vollständig auf den Privatkäufer übergeht. Dies geschieht deshalb, da das im deutschen Sachenrecht verankerte Abstraktionsprinzip - die Trennung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft – in Spanien nicht existiert.

Im Weiteren möchte ich deshalb vorwiegend auf den Optionsvertrag eingehen, da er in der Praxis des Liegenschaftserwerbs in Spanien bei bestehendem Kaufinteresse vorwiegend verwandt wird:

Der Optionsvertrag stellt eine praktikable Lösung dar, Zeit zu gewinnen, um einen Immobilienkauf zu überdenken. Das Hauptinteresse hinsichtlich des Abschlusses eines Kaufoptionsvertrages ist darin begründet, ein Ankaufsrecht für eine Immobilie zu erwerben und dieses Recht gegenüber Dritten abzusichern. Durch das Optionsrecht des potentiellen Käufers wird der Optionsgeber für einen bestimmten Zeitraum gebunden und darf die Liegenschaft nicht an einen anderen als den Optierenden veräussern.

Der Optionsnehmer hat diesbezüglich als Sicherheit meist 10 % des vereinbarten Kaufpreises an den Optionsgeber zu entrichten, der diese Kaution später einbehalten kann, wenn der Optionsnehmer nicht zu seinem Kaufversprechen stehen sollte. Dies kann auch für den umgekehrten Fall - also für das Abweichen von dem Kaufversprechen des Verkäufers – vereinbart werden. Dieser hätte sodann die Anzahlung zurückzuentrichten und darüberhinaus einen Schadensersatz in gleicher Höhe zu leisten. Wichtig ist, dass die jeweiligen Schadensersatzregelungen klar und unmissverständlich formuliert werden.

Unerlässlich erscheint auch eine klare Regelung, die bestimmt, welche Partei den Notartermin bzgl. der Übertragung des Eigentums an der Immobilie organisiert, damit in diesem Zusammenhang später gegenseitig keine rechtlichen Vorwürfe gemacht werden können.

Zudem bedarf es für die Geltendmachung von Schadensersatzbegehren und für die eigentliche Ausübung der Kaufoption der vertraglichen Festlegung der Zustellungsadresse für jede Partei. Diese Angabe dient im Falle eines Gerichtsverfahrens und der zuvor erfolgten Zustellung dem dann zu erbringenden Beweis, dass jedenfalls eine der beiden Parteien die Pflichten aus dem Vertrag erfüllen wollte.

Auch sollte die Hinterlegung der Optionssumme auf einem hierfür einzurichtenden Konto vereinbart werden. Desweiteren kann das Optionsrecht zur weitergehenden Absicherung im Grundbuch eingetragen werden.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 28.02.2012