Spanische Immobilien: Options- & Kaufvertrag

Vor der notariellen Beurkundung eines Immobilienerwerbs kommt es in Spanien häufig zu dem Abschluss eines Optionsvertrages. Übt der Optionsnehmer sein Optionsrecht gegenüber dem Optionsgeber schriftlich aus, ist hiermit auch meistens die Verpflichtung zu der Vorbereitung der notariellen Beurkundung des Liegenschaftserwerbs verbunden. Zeit und Ort der notariellen Beurkundung sind mitzuteilen. Auch dies sollte zu Beweiszwecken zumindest per Einschreiben mit Rückschein (Certificado con acuse de recibo) oder per Burofax geschehen. Das sicherste Zustellungsmittel ist das sog. notarielle Requerimiento, bei dem der beurkundende Notar erklärt, dass das Optionsrecht geltend gemacht und er mit der Zustellung der Geltendmachung beauftragt wurde.

Wurde der Notartermin erfolgreich vereinbart, gilt es sodann zahlreiche rechtliche Vorbereitungsmassnahmen in Bezug auf die notarielle Beurkundung zu treffen, d.h. den Übergang an dem Eigentum der Immobilie und die Übergabe des Kaufpreises, die in Spanien Zug um Zug erfolgen, vorzubereiten.

Mit der Redaktion des notariell zu beurkundenden Verkaufsvertrages sollte ein ansässiger Rechtsanwalt beauftragt werden. Dieser sollte auch die einhergehenden Steuerzahlungen vornehmen und den Antrag auf Eintragung im Grundbuch stellen, da sich die grundsätzlichen Verpflichtungen des Notares hierauf nicht erstrecken. Dieser überprüft lediglich, ob die vorgegebene Identität der beurkundenden Personen auch tatsächlich mit der Realität übereinstimmen - er sieht die Ausweisdokumente ein.

Desweiteren stellt der Notar fest, ob die anwesenden Kaufparteien eine spanische Steuernummer (NIF) besitzen und verlangt einen Nachweis des Zahlungsmittels - wie z.B. die Vorlage eines von einer spanischen Bank über die Kaufsumme ausgestellten Schecks. Dieser ist in Kopie der Ankaufsurkunde (Escritura) beizufügen. Beide Tatbestände sind seit dem 01.01.2007 unabdingbare Voraussetzungen für eine im spanischen Grundbuch eintragbare notarielle Kaufurkunde.

Der beauftragte Rechtsanwalt sollte im Vorlauf zu der Beurkundung das Grundbuch einsehen und dieses auf die tatsächliche Eigentümerstellung und etwaig vorhandene Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen, Nutzungs- oder auch Wegerechte überprüfen. Nicht selten tauchen hier Überraschungen auf, von denen auch die Verkäufer zuvor nichts ahnten. Gleiches gilt für etwaig fehlende Baugenehmigungen - etwa von einem mitzuerwerbenden Swimmingpool.

Nachdem der Notar die sog. erste Kopie (Primera Copia) der Urkunde ausgefertigt hat, kann diese entgegengenommen werden, um die Wertzuwachssteuer an die betreffende Gemeinde und die Grunderwerbssteuer in Höhe von 8-11 % an das regional zuständige Finanzamt abzuführen. Handelt es sich um einen Verkauf einer steuernichtresidenten Person sind 3 % von dem Kaufpreis einzubehalten und als Kaution auf die später durch den Verkäufer abzuführende Einkommenssteuer in Höhe von 19,5 % auf den Differenzwert zwischen Ankaufs- und Verkaufssumme (Veräusserungsgewinn) an das zuständige Finanzamt (Agencia Tributaria) abzuführen. Hiernach kann die Urkunde zur Eintragung im Eigentumsregister dem örtlich zuständigen Grundbuchamt vorgelegt werden.

Bereits vor dem Ankauf sollte im erbrechtlichen Zusammenhang in jedem Fall ein alternativer Erwerbsweg angedacht und besprochen werden, da die Erbschaftssteuer in Spanien für steuernichtresidente Personen immer noch überdimensional hoch ist. Auf diese Weise können in vielfacher Hinsicht Steuern gespart werden.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 19.10.2016