Schock: nicht registriertes Eigentum

Viele Mandanten sind erstaunt, wenn ich Ihnen darlege, dass man in Spanien eine Immobilie auch mittels eines Privatvertrages, ja sogar aufgrund einer lediglich mündlichen Vereinbarung wirksam übertragen kann.

Dies ist so, da dass spanische Sachenrecht ein Abstraktionsprinzip nicht kennt, d.h. dass Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nicht auseinander fallen – eine Auflassung findet nicht statt. Ein guter Glaube an das Grundbuch existiert aber auch hierzulande, was eine Eintragung unverzichtbar erscheinen lässt. Sollte eine Immobile nämlich mehrfach privat veräussert worden sein, so steht allein demjenigen das Eigentum zu, der seinen Kaufvertrag als erster im Grundbuch eintragen liess.

Es ist also dringend anzuraten, sein Eigentum in vollem Umfang in dem zuständigen Eigentumsregister eintragen zu lassen, was häufig nicht durch den beurkundenden Notar getan wird. Auch wurde häufig nach der erstmaligen Errichtung einer Immobilie versäumt, eine notarielle Neubauerklärung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Nicht wenige Mandanten reagieren deshalb geschockt, wenn sie Jahre nach einem notariellen Ankauf anhand eines Registerauszuges erfahren, dass die Immobilie, die sie einst gutgläubig erworben haben, registerrechtlich lediglich aus einem Grundstück und nicht etwa auch aus der darauf befindlichen Immobilie besteht. Ein Umstand, der vor allem auf den Balearen weit verbreitet zu sein scheint.

Um so schlimmer, wenn das Objekt in Kürze an einen Dritten veräussert werden soll, da dieser natürlich in Anbetracht der Tatsache des offensichtlich mangelnden Eigentums vor dem Kauf zurückschrecken wird.

Was kann man tun, um die Situation zu retten? Wie kann man die nachträgliche Eintragung des Gebäudes erlangen?

Grundsätzlich ist das Haus im Rahmen der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde liegenschaftshalber zu beschreiben und zu bewerten. Die erfolgte Beschreibung kann in Spanien anschliessend wörtlich in das Eigentumsregister - das hiesige Grundbuch - eingetragen werden. Hierbei hat der Registrator im Wesentlichen zwei Gesichtspunkte zu überprüfen.

Zum einen die Existenz einer durch die zuständige Gemeindeverwaltung erteilten Baugenehmigung und zum anderen die Ausstellung einer Bauabnahmebescheinigung durch den leitenden Architekten, in der bestätigt wird, dass das Gebäude gemäss des durch die Gemeindeverwaltung genehmigten Bauplanungsantrages erstellt worden ist.

Vor dem Antrag auf Eintragung der notariell erstellten Urkunde im Register muss zunächst eine Dokumentensteuer entrichtet werden.

Hinsichtlich der Angabe des Gebäude- und Grundstückwertes sollte man sich in jedem Falle von einem Fachmann beraten lassen, da der genannte Gesamtwert die Grundlage für die zukünftige Besteuerung der Immobilie darstellt.

Es ist zudem darzustellen, dass in Bezug auf alle vor 1980 angekauften Immobilien ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren besteht, in dessen Zuge eine durch das Katasteramt erstellte Urkundenbeschreibung während bzw. unmittelbar vor der kaufvertraglichen Beurkundung als Voraussetzung der Eintragung der Gesamtimmobilie notariell bestätigt werden kann.

Hierfür muss die Immobilie jedoch zumindest bei dem zuständigen Liegenschaftsamt eingetragen worden sein. Um das herauszufinden, sollte ein Fachmann beauftragt werden, dem die Katasterreferenznummer mitgeteilt und gleichzeitig eine ausreichende Vollmacht erteilt werden sollte.

Nach allem steht dann einer erfolgreichen Veräusserung nichts mehr entgegen.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 11.04.2011