Rechtliche Vorsorge beim Immobilienerwerb in Spanien

Immer wieder wird auf zahlreiche Gefahren in dem Zusammenhang mit Immobilienankäufen in Spanien hingewiesen. Häufig werden hierbei jedoch nicht die selbstverständlich vorzunehmenden Vorbereitungen im Vorfeld des Liegenschafterwerbs erwähnt, so dass sich viele Kaufinteressenten nicht rechtzeitig um die notwendige rechtliche und steuerliche Betreuung bemühen.

Zunächst ist festzustellen, dass jeder Ankäufer einer Immobilie in Spanien eine spanische Steuernummer (NIF) benötigt, um als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden zu können. Diesbezüglich gilt seit dem 01.01.2007, dass die Steuernummer zu dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung vorzuliegen hat. Leider muss vermerkt werden, dass sich die Vorschriften für die Beantragung einer Steuernummer seit dem 01.01.2012 geändert und die Beantragung sich dadurch erschwert hat. Ohne einen Rechtsbeistand ist eine Beantragung kaum zu bewerkstelligen. Als deutsche Rechtsanwälte und spanische Abogados für spanisches Immobilienrecht unterstützen wie Sie fachkompetent.

Der potentiell an einer bestimmten Immobilie interessierte Käufer sollte vorzeitig einen Rechtsanwalt bzw. einen Steuerberater mit der Beauftragung einer Steuernummer für seinen Kaufvorhaben betrauen, bevor es am Ende vor der Ratifizierung der Ankaufsurkunde „zu knapp wird“. Der Beantragende hat persönlich – in Begleitung seines Anwaltes - bei der Steuerbehörde zu erscheinen. Sodann wird ein Zertifikat über die „Ausländeridentifikationskennzahl“ (NIE) erteilt. In der Folge ist diese Kennzahl bei dem zuständigen Finanzamt, der Agencia Tributaria, anzumelden, damit aus ihr auch eine Steuernummer (NIF) wird. Hierfür ist ein Steuerrepräsentant in Spanien zu benennen.

Liegt die Steuernummer bei dem notariellen Kauftermin dann immer noch nicht vor, kann die Urkunde notfalls vorerst fehlerhaft unterschrieben werden und im weiteren Ablauf bei endgültigem Vorliegen der Steuernummer notariell geheilt werden (subsanacion). Hierzu sollte der beauftragten Person eine Vollmacht innerhalb der Kaufurkunde erteilt werden, damit die beurkundenen Parteien nicht noch einmal bei dem Notar zu erscheinen haben. Hierauf bezogen ist jedoch zu beachten, dass die Steuerfrist von 30 Tagen nach der Beurkundung nicht zu überschreiten ist, da ansonsten Steueraufschläge zu leisten sind.

Desweiteren sollten sich Käufer und Verkäufer frühzeitig darüber im Klaren sein, welcher Kaufwert in der notariellen Urkunde anzugeben sein wird. Hierbei handelt es sich um den sog. Realwert der Liegenschaft, ein Mindestbeurkundungswert, der nicht zu unterschreiten ist, wenn empfindliche Steueraufschläge vermieden werden sollen. Zu Steuernachzahlungen kommt es häufig, wenn über eine teilweise „alternative Bezahlung“ der Immobilie nachgedacht wird, die mitunter steuerneutralen Charakter hat und den „offiziellen“ Kaufpreis zu stark verringert. Aber auch tatsächliche Kaufpreise liegen nach der neuesten Ansicht der Steuerbehörde oft zu niedrig und werden nachbesteuert.

Die Berechnung des Realwertes sollte fachmännisch, das heißt durch eine Rechtsanwaltskanzlei bzw. Steuerbüro vorgenommen werden. Das ausführende Büro muss über ein Steuerprogramm verfügen, das auch von dem die notarielle Urkunde überprüfenden Steuersachbearbeiter des Finanzamtes verwendet wird. Allein auf diesem Wege kann eine klassische „Unterverbriefung“ vermieden werden, denn Ankaufs-und Katasterwert sind lediglich einzelne Faktoren, die zu der Errechnung des Realwertes heranzuziehen sind.

Darüber hinaus ist im Vorfeld natürlich auf die rechtliche Überprüfung eines eventuell abzuschliessenden Vorvertrages einzugehen. In diesem Zusammenhang gilt es verschiedene Vertragstypen wie Options-, Reservierungs- oder auch den Privatvertrag voneinander zu unterscheiden. Alle diese Verträge bergen juristische Fallstricke in sich, die zu beachten sind. Als deutsche Rechtsanwälte auf Mallorca, haben wir uns auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert. Wir besitzen neben der Zulassung als deutsche Anwälte auch die als Abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Baleares.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 28.02.2012