Erbschaft, Schenkung oder Verkauf: Bäumchen wechsel Dich!

Die meisten erbrechtlichen Fragen, die bei steuernichtresidenten Personen auf Mallorca bestehen, knüpfen an ihre Immobilieneigentum in Spanien an.

Was passiert mit meinem Haus bzw. meiner Wohnung nach dem Erwerb? Welche jährlichen Steuern muss ich bezahlen? Wie kann ich meine Immobilie frühzeitig auf meinen Lebenspartner, auf die Kinder bzw. Nichten oder Neffen übertragen? Wie kann ich Erbstreitigkeiten oder überbordender Bürokratie eines Erbverfahrens aus dem Weg gehen? Wie verkaufe ich meine Immobilie in Spanien? Welche Steuern fallen an? Diese Fragen werden oft zu recht gestellt, denn die entsprechenden Normen werden im spanischen Rechtsraum ständig geändert. Zudem ist gleichzeitig die rechtliche Situation in Deutschland zu beachten, da dort meist eine Steuerresidenz besteht.

Nach dem Erwerb einer Immobilie auf den Balearen sind jährlich zwei Steuerabgaben zu leisten: Die gemeindliche Grundsteuer (IBI) und die staatliche Einkommens- / Nutzwertsteuer (IRNR). Die gemeindliche Grundsteuer kann meistens per Einzugsermächtigung bei der zuständigen Gemeinde beglichen werden. Die staatliche Nutzwertsteuer ist nach dem Einreichen eines ausgefüllten Steuerformulars (Modelo) unter dessen Vorlage bei einer ermächtigten Bank im Rahmen der Steuererklärung für nichtresidente Personen einzuzahlen. Die Steuererklärung hat jeweils bis zum 31 Dezember des laufenden Jahres für das vorherige Kalenderjahr zu erfolgen. Für die Berechnung wird der Katasterwert der Liegenschaft aus dem Vorjahr benötigt. Nachdem die Katasterwerte nicht mehr auf den Bankauszügen des Buchungsvorgangs der Grundsteuer zu entnehmen sind, müssen die Werte nun anhand eines dort verzeichneten Cid-Codes abgefragt werden bzw. direkt bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden.

Viele steuernichtresidente Immobilieneigentümer auf den Balearen interessieren sich für eine lebzeitige Übertragung Ihrer Liegenschaft auf Familienangehörige oder nicht verheiratete Lebenspartner. Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Nur in manchen Fällen spielen steuerliche Gesichtspunkte eine Rolle. Eine Freibetragsregelung, wie sie in Deutschland besteht, gibt es auf den Balearen nicht. Der Steuersatz für eine Immobilienschenkung auf Mallorca liegt aktuell bei 7 %, was im Vergleich zu der vorherigen Regelung günstig erscheint. Es fällt jedoch zudem die Einkommenssteuer für Steuernichtresidente Immobilienbesitzer in Höhe von aktuell 19,5 % auf die Differenz zwischen Erwerbs- und dem aktuellen behördlichen Mindestbeurkundungswert an. Dies kann eine steuerliche Mehrbelastung im Vergleich zu einer Vererbung bedeuten, wenn es einen erheblichen Wertzuwachs zu versteuern gilt. Der Steuervorteil einer Vererbung, bei der eine entsprechende Einkommenssteuerzahlung in Höhe des zu beurkundenden Wertzuwachses entfällt, wird jedoch ab dem kommenden Jahr bei einem zu vererbenden Vermögen über 700.000,00 € häufig beseitigt, da der Steuersatz nach der neuen Erbschaftssteuerregelung auf den Balearen sodann mindestens 8 % betragen wird. In solchen Fällen sollte bis zum Ende dieses Jahres noch eine Teilschenkung vorgenommen werden.

Die Erbschaftssteuerregelung der Balearen kann jedoch auch wiederum durch einen evtl. Regierungswechsel in Madrid zum Ende des Jahres überholt werden. Wie hoch die zukünftige Erbschaftssteuer auf Mallorca sodann ausfallen wird, kann niemand voraussagen. Als deutsche Rechtsanwälte auf Mallorca und spanische Abogados sind wir Experten für Erbrecht auf Mallorca, sowie im Vertrags- und Immobilienrecht. Lassen Sie sich umfassen zu den Themen Schenkung, Vererbung und Steuervorteile im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienbesitz von uns beraten.

Um Vermögenswerte in Spanien aufgrund eines Erbnachweises umschreiben lassen zu können, muss eine notarielle Erbschaftsannahme erfolgen. Diese kann unter Umständen einen erheblichen bürokratischen Aufwand bedeuten. Die Erbschaftsannahme hat innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall zu erfolgen. Eine testamentarische Regelung in Spanien ist daher dringend anzuraten.

Nach allem erscheint für viele nichtresidente Immobilieninhaber auch ein Verkauf Ihrer Immobilie attraktiv. Diesbezüglich ist aber festzustellen: auch hier fallen aktuell 19,5 % Gewinnsteuer auf den Wertzuwachs der Immobilie an. Eine Steuerprivilegierung nach 10 Jahren Eigenbesitz existiert in Spanien nicht. Selbst wenn der Verkauf erst durch die Erben erfolgt und eine steuerneutrale Werterhöhung durch eine Erbschaftsannahme erreicht wurde, ist der zu beurkundende Mindestbesteuerungswert in der Erbschaftsannahme meist wesentlich geringer als der zu beurkundende Verkaufswert in der Escritura. Eine entsprechende Gewinnsteuerzahlung bzw. –erklärung hat in jedem Fall zu erfolgen.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 30.11.2015