Der Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf in Spanien bietet sich für den Kaufinteressenten mit einem Optionsvertrag eine praktikable Möglichkeit, um Zeit für das Überdenken des Kaufes zu gewinnen.

Der Käufer kann sich damit innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist nach Belieben für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern die Bereitschaft zur Zahlung des Optionspreises besteht. Zwar ist dieser Vertragstyp im spanischen Zivilgesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt, jedoch aufgrund der Privatautonomie der Parteien zum Abschluss eines Vertrages anerkannt. Der Kern des Interesses liegt beim sogenannten „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) darin, dass man ein Ankaufsrecht für ein Grundstück begründet und die Immobilie gegen Dritteinwirkungen absichert.

Durch das Optionsrecht des Käufers wird der Verkäufer für einen von den Vertragsparteien bestimmbaren Zeitraum vertraglich gebunden und darf die Immobilie nicht an einen anderen als den Optierenden veräussern. Seinerseits bekommt aber auch er die Sicherheit, für den Zeitraum, indem er die Immobilie für den Inhaber des Optionsrechts „reserviert“, den Optionspreis zu erhalten, sollte der Käufer abspringen.

Erfolgt auch die Eintragung des Optionsrechts in das Eigentumsregister, so kann die Immobilie gar nicht mehr anderweitig veräussert werden, bis nicht das Optionsrecht obsolet geworden ist.Eine Eintragung des Optionsrechts bietet sich aber nur in den Fällen an, in denen der Käufer sich des Erwerbs der Immobilie sicher ist und lediglich zeitliche oder finanzielle Engpässe bezüglich der Abwicklung des Kaufvertrags überbrücken will.

Anderenfalls reicht eine privatschriftliche Vereinbarung des Optionsrechts aus. Der Käufer will und kann auf diesem Wege zunächst kurzfristig Bedenkzeit gewinnen und sowohl die Immobilie für sich reservieren als auch für die Dauer der Option vor dem Erwerb eines Dritten schützen. Der Optionspreis, den der Käufer zu zahlen hat, sollte etwa 10% des Verkaufspreises der Immobilie betragen.

Als Schutzfunktion vor Dritterwerb sollten in jedem notariellen oder privatschriftlich geschlossenem Vertrag Reglungen zum Schadensersatz – d.h. für den Fall dass der Vertragszweck verschuldet von einer oder beiden Parteien nicht erreicht wird – getroffen werden: Hierfür bietet es sich an, den Optionspreis, den der Käufer gezahlt hat, als Schadensersatz für den Verkäufer zu vereinbaren, wenn der Käufer doch noch abspringt. Gleichsam sollte im Falle einer anderweitigen Veräusserung des Verkäufers für die Rückabwicklung des Vertrages vereinbart werden, dass der Verkäufer den vom Käufer gezahlten Optionspreis zurückzahlt sowie seinerseits 10 % des Verkaufspreises der Immobilie als Schadensersatz an den Käufer leistet.

Unerlässlich für die vertragliche Vereinbarung ist auch eine Regelung, die bestimmt, welche Partei den Notartermin im Falle eines tatsächlichen Kaufes zu organisieren hat. Dieses stellt sicher, dass keine Unklarheiten im organisatorischen Ablauf des Kaufes auftauchen. Für die gesicherte Geltendmachung von Schadensersatzbegehren und für die Ausübung der Kaufoption darf es ebenfalls nicht an einer vertraglich festgelegten Zustellungsadresse fehlen, damit ein Einschreiben per Rückschein oder besser noch ein Bürofax des beratenden Anwalts zugestellt werden kann. Diese Klausel dient dazu, dass jedenfalls – sollte es doch zu einem Gerichtsverfahren kommen – bewiesen werden kann, dass eine Vertragspartei den Vertrag durchführen wollte.

Insbesondere der Käufer sollte zur Wahrung seiner Interessen die Anlegung eines besonderen Kontos für die Hinterlegung der Kaufoptionssumme vom Verkäufer verlangen. Damit kann verhindert werden, dass der Verkäufer oder der eingeschaltete Makler über den Optionsbetrag verfügt, bevor das Optionsrecht des Käufers abgelaufen ist oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Dieses Konto sichert gleichsam die Schadensersatzforderung des Verkäufers, sofern der Käufer sein Optionsrecht nicht ausübt. Kommt der Vertrag zustande, so wird der Optionspreis auf die Kaufpreissumme angerechnet, er dient also gleichzeitig als Anzahlung auf den Kaufpreis.

Neben den genannten Vorteilen für beide Parteien bietet sich der Optionsvertrag für den Immobilienerwerber als Bestandteil eines Mietvertrages vor dem Immobilienerwerb an: Dem Mieter kann innerhalb eines Mietvertrages die Option eingeräumt werden, die gemietete Immobilie eines Tages – nach Beendigung der Mietzeit – zu erwerben. Hinsichtlich der Dauer eines Optionsrechtes in diesem Fall sind für die Vertragsparteien verschiedenste Fristvereinbarungen möglich: So kann das Optionsrecht zum Beispiel erst nach dem Ablauf eines vereinbarten Mietzeitraumes oder aber nur für einen bestimmten Zeitraum während der Miete vereinbart werden.

In einer derartigen vertraglichen Konstellation mit Mietvertrag ist es für den Mieter sinnvoll, dass die monatlichen Mietzahlungen bereits als Anzahlungen für die Kaufoption, somit als Anzahlung auf die eigene Immobilie, vereinbart werden, sollte das Optionsrecht. Diese Konstruktion, bei der der Inhaber des Optionsrechts gleichzeitig Mieter ist, bietet den Vorteil für den Käufer, das Inselleben kennenzulernen sowie die Immobilie eingehend zu prüfen und eine zu schnelle und zu unbedachte Entscheidung, die eine herbe Enttäuschung zur Folge haben kann, zu verhindern. Wir sind zugelassene Rechtsanwälte in Deutschland und Spanien und auf Spanisches Immobilienrecht spezialisiert.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 31.05.2011