Bauerweiterung - jetzt auch im Grundbuch

Baurechtlich nicht genehmigte Gebäudeteile können nach Erreichen des Bestandsschutzes im Grundbuch und Katasterregister eingetragen werden

Obgleich die zeitnahe Abschaffung der gesetzlichen Regelungen zur Legalisierung ländlicher Immobilien droht, gibt es nach wie vor eine gute Nachricht, für alle Immobilieneigentümer, die nicht genehmigte Anbauten Ihrer urbanen oder ländlichen Liegenschaften nachträglich im Grundbuch eintragen lassen möchten: Dies wird auch weiterhin mittels einer notariellen Bauerweiterungserklärung bzw. Altbauerklärung möglich sein.

Voraussetzung für eine sogenannte “Declaración de antigüedad” ist zunächst das Erreichen des Bestandsschutzes in Bezug auf die fraglichen bauamtlich nicht genehmigten Gebäudeteile. Dies ist der Fall, wenn die entsprechende Bautätigkeit vor mindestens 8 Jahren beendet wurde und in der Zwischenzeit kein Verfahren wegen illegaler Bebauung durch die zuständige Baubehörde eingeleitet wurde. Bereits für die Führung dieses Nachweises sollte eine Fachkanzlei beauftragt werden, da es auch weitere Umstände zu prüfen gilt: so darf sich die Immobilie z.B. nicht in einer ausgewiesenen Naturschutzzone befinden. Ebenfalls sind umgewidmete, zuvor bereits unter anderen Vorzeichen genehmigte Altbauten nicht bestandsschutzfähig.

Liegt kein Ausschluss vor, so ist bei der zuständigen Gemeinde eine „Cédula de no infracción urbanistica“ zu beantragen: ein solches Zertifikat belegt, dass das zuständige Bauamt bisher keinen Bauverstoss in der Sache geahndet hat. Darüberhinaus sind Luftbildaufnahmen zu ordern, die zeigen, dass der illegale Gebäudeteil – d.h. z.B. ein Anbau, ein Gästehaus oder ein Swimmingpool – bereits seit mehr als 8 Jahren existiert. Zudem ist ein von der Architektenkammer zu bestätigendes Gutachten vorzulegen, das darstellt, dass der entsprechende Baubestand bereits das notwendige Alter erreicht hat. Sollte eine Abschlussrechung hinsichtlich der nicht genehmigten Bauarbeiten erstellt worden sein, kann dies auch ein Nachweis über das Erreichen des Bestandsschutzes bedeuten.

Liegen die notwendigen Unterlagen vor, muss eine Bauzeichnung und ein Aufmass von den im Grundbuch einzutragenden Bauten angefertigt werden. Diese müssen den zuletzt im Jahr 2015 geänderten gesetzlichen Anforderungen genügen. Entspricht z.B. die Angabe der Grundstücksgrösse nicht mit den Daten des Katasterregisters überein, so muss in manchen Gemeinden ein Verfahren auf Angleichung der Register einer Bauerweiterungserklärung vorangehen.

Nach allem hat der beauftragte Anwalt im Baurecht für Mallorca eine notarielle Neubauurkunde vorzubereiten, in die alle genannten Informationen und schriftliche Vorlagen einfliessen sollten, um neben der Beschreibung der Anbauten auch den Bestandsschutz per Escritura zu manifestieren – auch wenn hierdurch keine baurechtliche Legalität erreicht werden kann.

Nach der notariellen Beurkundung der Bauerweiterungserklärung hat die beauftragte Person eine Dokumentensteuer AJD in Höhe von 1,2 % des Neubauwertes an das zuständige Finanzamt abzuführen. Wenn dies geschehen ist, wird die Steuerquittung zusammen mit allen anderen Originalunterlagen und der Escritura dem zuständigen Grundbuchamt verbunden mit dem Antrag auf Eintragung der zusätzlich überbauten Grundfläche vorgelegt. Der Grundbuchvorsteher wird sodann die Eintragung der bisher nicht in der Grundbuchbeschreibung bzw. dem Eigentumsregisterauszug enthaltene Gebäudeteile vornehmen. Hierdurch erlangt die Immobilie eine erhebliche Wertsteigerung. Insbesondere wenn ein Verkauf der Liegenschaften in Zukunft angestrebt wird, sollte eine Eintragung aller vorhandener baulicher Erweiterungen vorgenommen werden, damit es bei einer Verkaufsverhandlung nicht zu wesentlichen Preisnachlässen kommen muss. Zudem wird sichergestellt, dass zukünftig weder eine Abrissverfügung noch in Bauordnungsgeld verhängt werden kann, da zweifelsfrei nachgewiesen wurde, dass der hierfür notwendige Bestandsschutz erreicht wurde.

Kategorie(n): Baurecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 18.03.2016