Immobilienschenkung auf den Balearen: Gleiches Recht für alle?

Sollte man die bestehende Rechtsunsicherheit jetzt nutzen?

Gerade deutsche Eigentümer einer Immobilie auf den Balearen interessieren sich häufig für die Schenkung der betreffenden Liegenschaft an ihre Kinder. Dies ist auch nachvollziehbar: Im Eltern-Kind Verhältnis besteht in Deutschland ein Freibetrag in Höhe von 400.000 € pro Elternteil und Kind – und dies alle 10 Jahre erneut. D.h., dass es sich vor diesem Hintergrund erbschaftssteuerlich vorteilhaft auswirkt, wenn man zu Lebzeiten möglichst viel von dem weltweit vorhandenen Vermögen auf seine Kinder überträgt. Die Frage, die sich sodann in Bezug auf eine Spanienimmobilie stellt, ist: Welche Kosten fallen dort für eine lebzeitige Übertragung an?

Da zwischen Deutschland und Spanien kein Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer besteht, fällt in Spanien in jedem Fall der dort aktuell geltende Steuersatz an.

Ist dieser Steuersatz besonders günstig?

Seit dem Urteil des europäischen Gerichtshofes vom 03.September 2014 hat sich dieser Steuersatz auch für steuernichtresidente Immobilieneigentümer auf den Balearischen Inseln stark verringert. Jedoch verblieb eine Ungleichbehandlung zwischen steuerresidenten- und steuernichtresidenten Personen im Bereich der balearischen Schenkungssteuer.

Einheimische Schenker haben die gesetzlich verankerte Möglichkeit zu lediglich 1 % Steuer zu schenken, wenn die Übertragung einer Voraberbschaft dient und die Kinder gleichzeitig auf ihren zukünftigen Pflichtteil verzichten (sog. pacto sucesorio). Die ausländischen Beschenkten sollen grundsätzlich mit 7 % besteuert werden, wobei zusätzlich eine Einkommenssteuer in Höhe von 19 % auf den Differenzwert zwischen dem letzten Beurkundungswert und dem aktuellen Vermögenswert (z.B. dem aktuellen Marktwert der Immobilie) anfällt. Dies stellt eine deutliche Benachteiligung und Diskriminierung der ausländischen Immobilieneigentümer dar.

Nun ist jedoch eine interessante Entwicklung des Themas in Gang gekommen: Das spanische Zivilgesetz macht bei der Möglichkeit der lebzeitigen Schenkung unter Pflichtteilsverzicht keinen expliziten Unterschied zwischen residenten und steuernichtresidenten Schenkern bzw. Beschenkten und verweist gleichzeitig auf die geltende Besteuerung durch die jeweilige autonome Region, in der sich der überwiegende Vermögensanteil des zukünftigen Erblassers befindet. Zudem besteht der Nichtdiskriminierungsgrundsatz des EU-Urteils vom 03. September 2014. Dies nahmen verschiedene Steuerberater und Kanzleien auf Mallorca zum Anlass, die entsprechende Regelung analog auf ihre steuernichtresidenten im EU-Ausland ansässigen Mandanten im Eltern-Kind Verhältnis anzuwenden und nach der Beurkundung einer Schenkung unter Pflichtteilsverzicht, eine Steuererklärung zu lediglich 1 % des Beurkundungswertes abzugeben.

Diese Vorgehensweise wurde wiederholt von der zuständigen Steuerverwaltung in Madrid akzeptiert. Daraufhin informierte der Steuerberater der Notare auf den Balearen sämtliche Notariate der Region über die Möglichkeit einer entsprechenden Beurkundung durch steuernichtresidente Personen. Zudem wurden die Grundbuchrichter auf den Balearen gebeten, Schenkungen unter Pflichtteilsverzicht zwischen steuernichtresidenten Eltern und Kindern aus dem EU-Ausland in den betreffenden Eigentumsregistern zur Eintragung zu bringen.

Nach allem erscheint daher eine Schenkung und Pflichtteilsverzicht zu dem Steuersatz von lediglich 1 % bis zu einem Wert von 700.000 € pro Elternteil und Kind auf steuernichtresidente Erben erster Ordnung auf den Balearen möglich – auch wenn weder eine gesicherte gesetzliche Grundlage besteht, noch eine behördliche Stellungnahme zu dem Thema vorliegt.

Die lebzeitige Schenkung der Immobilie bzw. Immobilien zu einem günstigen Steuersatz könnte auch noch einen weiteren positiven Nebeneffekt haben:

Viele ausländische Immobilieneigentümer haben bei dem Ankauf der Liegenschaft auf den Balearen einen sehr geringen Kaufpreis beurkundet. Unter den bisherigen Umständen hatte dies in jedem Fall eine hohe Spekulationssteuer nach dem Verkauf der Immobilie zur Folge, da der Differenzwert zu dem aktuellen Kaufwert mit 19 % Einkommensteuer zu versteuern ist. Bei der analogen Anwendung der Schenkung zu einem Steuersatz von nur 1 % fiele aber keine Einkommensteuer an. Ein Urteil des obersten spanischen Gerichtshofes (252/2016) verbietet die Erhebung einer Einkommens- oder Gewinnsteuer vor dem Hintergrund einer Schenkung unter Pflichtteilsverzicht. Daher wäre eine nahezu steuerneutrale Hochsetzung des voll abzugsfähigen Steuerausgangswertes möglich: Der steuergünstige Schenkungswert wäre der letzte abzugsfähige Escriturawert und eventuell kaum geringer als der zu benutzende Verkaufswert der Immobilie. Demzufolge würde auch für die Schenkungsempfänger und zukünftigen Verkäufer keine Spekulationsteuer bei dem Verkauf der Mallorca-Immobilie anfallen.

Für beide Steuertatbestände verbleibt ein Risiko, insbesondere bezüglich der eigentlich anfallenden Gewinnsteuer.

Hiervon abgesehen ist in jedem Fall zu erwarten, dass die beschriebene Möglichkeit nicht lange existieren wird, da eine erhebliche Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer in Spanien droht. Auch das Zeitfenster für steuerresidente Schenker schließt sich in Bezug auf die Gewinnsteuerersparnis: In Zukunft bleibt der Verkauf durch die beschenkten Kinder allein steuerfrei, wenn die schenkenden Eltern bereits verstorben sind. Steuerbewusste Immobilieneigentümer auf Mallorca versuchen daher, die bestehende unsichere Situation für sich zeitnah zu nutzen.

Kategorie(n): Erbrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 11.12.2018