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Behördengänge
auf Mallorca

NIE-NummerN, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiezertifikat und mehr...

Sie benötigen eine spanische Steuernummer? Ihre Bewohnbarkeits-Bescheinigung (Cedula de habitabilidad) ist abgelaufen? Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben noch kein Energiezertifikat und noch kein Baubeendigungszertifikat (Final de obra)? Wir erledigen alle Behördengänge für Sie und bringen Sie auf den neuesten Stand. Auch Grundbuchauszüge und Katasterzertifikate beantragen wir gerne für Sie. Sie möchten den Mindestbeurkundungswert Ihrer Liegenschaft ermitteln? Das machen wir für Sie. Alles unter einem Dach: Langhoff Gestoria. Sprechen Sie mit uns!

Fit für den Verkauf

Man steht den Käufern von Immobilien in allen Medien mit Rat und Tat zur Seite. Aber die Rechtssituation der Immobilienverkäufer ist nicht außer Acht zu lassen. So sind einige Weichen zu stellen und Vorbereitungen zu treffen, bevor eine Liegenschaft verkauft werden kann.

Zunächst muss sich der Verkäufer über den zu erzielenden Verkaufspreis im Klaren sein. Wer ganz sicher gehen möchte, sollte eine offizielle Schätzung des Marktwerts der Immobilie in Auftrag geben. Wer sich die Kosten des Gutachtens sparen möchte, sollte zumindest Fachleute unabhängig voneinander bezüglich des Wertes befragen und dann einen mittleren Wert festlegen. Nach der Wertermittlung sollte eine gewinnsteueroptimierende Beratung erfolgen. Hierbei ist zu bedenken, dass der Differenzwert zwischen dem letzten Beurkundungswert und dem Verkaufswert mit 19,5 % Spekulationssteuer zu versteuern ist. Steuerresidente Eigentümer, die älter als 65 Jahre sind und die Immobilie durchgängig als Hauptwohnung benutzt haben, sind von der Gewinnsteuer befreit. Auch eine Reinvestition des Kaufpreises innerhalb eines Jahres auf den Balearen kann steuerbefreiende Wirkung haben. Im Übrigen sind mit Mehrwertsteuer versehene Bau- und Renovierungsrechnungen absetzbar.

Nach diesen eingehenden Überlegungen sollte der Eigentümer und potentielle Verkäufer einer Liegenschaft auf den Balearen prüfen, ob seine Immobilie mit allen notwendigen Dokumenten bzw. Registereinträgen ausgestattet ist. Dies ist in den meisten Fällen nicht zu erwarten und nachzuholen. Seit 2014 muss jeder Verkäufer ein Energiezertifikat vorweisen können. Das Zertifikat ist dem Käufer in dem notariellen Verkaufstermin auszuhändigen. Liegt das Zertifikat für die kaufgegenständliche Wohnung oder das Haus nicht vor, kann es bei einer spezialisierten Anwaltskanzlei oder einem technischen Architekt in Auftrag gegeben werden.

Noch wichtiger ist das Vorhandensein einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung, einer sogenannten Cedula de habitabilidad. Diese wird nach der Bauabnahme von der oberen Baubehörde ausgestellt und muss alle 10 Jahre aktualisiert werden. Auch hiermit sollte eine spezialisierte Kanzlei beauftragt werden, da die Sach- und Rechtslage bei einer nachbeantragten Genehmigung nicht selten kompliziert ist. Ohne eine Bewohnbarkeitsbescheinigung kann eine Immobilie weder genutzt, d.h. also nicht bewohnt oder vermietet werden, noch verkauft werden. Geschieht dies trotzdem, werden hohe ordnungsrechtliche Strafen verhängt.

Wurde die Immobilie in Teilen illegal errichtet, d.h. ohne zuvor beantragte Baugenehmigung gebaut, ist ein Verkauf unmöglich, da der Rechtsmangel bei einer heutigen Kaufprüfung sofort auffällt. Daher sind entsprechende Rechtsmängel zu beheben. Die Immobilie ist nachträglich zu legalisieren oder zumindest nach dem Erreichen des Bestandschutzes vollständig im Grundbuch zu Eintragung zu bringen. Eine entsprechende Bauerweiterungserklärung ist fachmännisch vorzubereiten und kann immer dann erfolgen, wenn die illegalen Baubereiche vor mehr als 8 Jahren errichtet wurden und in der Zwischenzeit kein Bauverfahren eingeleitet wurde.

Überhaupt sollte die gesamte Grundbuchsituation in einem rechtlichen Check-up gründlich auf eventuelle Rechtsmängel untersucht werden.

Häufig wurde bereits bei dem Immobilienankauf des zukünftigen Verkäufers der falsche Güterstand eingetragen. Da in Spanien der deutsche gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft rechtlich nicht existiert und früher auch nicht bekannt war, wird hier oft fälschlicherweise Gütergemeinschaft oder Gütertrennung eingetragen. Bei einem Immobilienverkauf ist heutzutage eine solche von dem gesetzlichen Güterstand abweichende Rechtslage per notarieller Urkunde nachzuweisen. Da dies nicht möglich ist, ist der Registereintrag mittels notarieller Beurkundung zu heilen. Darüberhinaus sind evtl. eingetragene Belastungen – wie Hypotheken – aus dem Grundbuch auszutragen.

Danach kann ein Makler beauftragt werden. Der Maklervertrag muss vor dem Abschluss rechtlich genau geprüft werden. Neben der Laufzeit und der Höhe der Provision sind auch viele andere rechtliche Aspekte zu regeln.

Unmittelbar vor dem notariellen Verkaufstermin hat der Verkäufer die letzten Wasser- und Stromrechnungen bereitzulegen und von der Verwaltung bzw. dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft ein Zertifikat erstellen zu lassen, das bezeugt, dass er sich auf dem Laufenden mit allen Kosten und Eigentümergemeinschaftsbeiträgen befindet. Auch ist vor dem Notartermin eine Quittung über die Zahlung der letzten gemeindlichen Grundsteuer (IBI) und der Müllgebühren (Basura) einzuholen.

Erst dann ist Ihre Immobilie fit für den Verkauf.

Der Unterschied zwischen Residencia und Steuerresidenz in Spanien

Als es die gute alte Residencia noch gab, d.h. von sämtlichen Eu Bürgern, die sich dauerhaft auf Mallorca aufhalten wollten noch zu beantragen war, herrschte bereits eine stetige Verwirrung zwischen den Begriffen der Residencia und der Steuerresidenz in Spanien.

Selbst die beurkundenden Notare schienen den tatsächlichen Unterschied nicht zu kennen oder nicht erkennen zu wollen. Dies lag wohl vor allem daran, dass das Innehaben des Ausweispapiers Residencia als Indiz dafür galt, dass der Inhaber sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhielt und dementsprechend sein gesamtes Welteinkommen auch dort versteuerte. Das dies in den meisten Fällen eben gerade nicht so war wurde des Öfteren übersehen. Tatsächlich wurde die Residencia von zahlreichen ausländischen Immobilieneigentümern erworben, um sich die hiermit verbundenen Vorteile zu sichern. Eine Steuerzahlung erfolgte – über die jährlichen Liegenschaftsabgaben wie Grund- bzw. Vermögens- bzw. Einkommenssteuer auf den fiktiven Mietwert hinaus - jedoch nie. Warum auch? Eine Aufforderung zu einer Einkommenssteuerzahlung in Spanien aufgrund des vorhergehenden Erwerbs eines Aufenthaltstitels gab es im System der steuerlichen Selbstveranlagung nicht.

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Check Up: Der Immobilien-TÜV

Es wird viel über die notwendigen Prüfungen im Vorfeld eines Immobilienkaufs in Spanien berichtet. Jedoch erscheint es ebenso wichtig, den rechtlichen Zustand der Immobilie nach einem Erwerb zu beleuchten. Häufig wurden Liegenschaften ohne Rechtsbeistand erworben oder es wurde lückenhaft geprüft. Nicht selten treten im Nachhinein umfangreiche Rechtsmängel zu tage, die bei rechtzeitiger Entdeckung noch geheilt werden können.

Es stellt sich also die Frage : Ist mit meiner Immobilie alles in Ordnung?

Ein typischer Fall ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte Cedula de habitabilidad. Das Vorhandensein und die absolut notwendige Übergabe des Papiers seitens des Verkäufers an den Käufer wird von keinem spanischen Notar und nur von wenigen Kollegen gefordert. Dabei handelt es sich um eine unverzichtbare Bescheinigung, die in Spanien zu einer Wohnimmobilie, gehört wie der Fahrzeugschein zu einem Pkw. Die Cedula de Habitabilidad wird nur erteilt , wenn das Haus oder die Wohnung von dem zuständigen Bauamt baurechtlich abgenommen wurde und die Immobilie vollständig legal ist . Sie bestätigt die Nutzbarkeit der Liegenschaft der Wohnung.

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