Jetzt anfragen!

  • Erbrecht
    Immobilienrecht
  • Slide Ferienvermietung2
    Legale

    Ferienvermietung

    Mehr...

  • Slide Baurecht
    Spanisches

    Baurecht

    Mehr...

Immobilienrecht
auf Mallorca

Rechtsberatung, Kaufverträge, Beurkundung und mehr...

Mallorca hat einen der attraktivsten Immobilienmärkte der Welt. Traumhafte Lagen, nahezu perfekte Infrastruktur, sehr gute Erreichbarkeit und Sicherheit sind nicht die einzigen Attribute: auch eine hohe Rendite durch Ferienvermietung und eine rasante Wertsteigerung machen eine Investition interessant.
Auf der Gegenseite stehen: Rechtsunsicherheit durch fehlende Transparenz der Eigentumsregister, mangelnde Überprüfung der Rechtsmängelfreiheit durch die beurkundenden Notare und illegale Baubereiche. Hier sichern wir Sie ab! Unsere jahrzehntelange Erfahrung im Immobilienkaufrecht auf den Balearen soll zu Ihrer Stärke werden. Wir sind zugelassene Rechtsanwälte in Deutschland und Spanien und auf Spanisches Immobilienrecht spezialisiert. Sprechen Sie mit uns!

Fit für den Verkauf

Man steht den Käufern von Immobilien in allen Medien mit Rat und Tat zur Seite. Aber die Rechtssituation der Immobilienverkäufer ist nicht außer Acht zu lassen. So sind einige Weichen zu stellen und Vorbereitungen zu treffen, bevor eine Liegenschaft verkauft werden kann.

Zunächst muss sich der Verkäufer über den zu erzielenden Verkaufspreis im Klaren sein. Wer ganz sicher gehen möchte, sollte eine offizielle Schätzung des Marktwerts der Immobilie in Auftrag geben. Als Rechtsexperten für Spanisches Immobilienrecht beraten wir Sie gern und umfassend. Wer sich die Kosten des Gutachtens sparen möchte, sollte zumindest Fachleute unabhängig voneinander bezüglich des Wertes befragen und dann einen mittleren Wert festlegen. Nach der Wertermittlung sollte eine gewinnsteueroptimierende Beratung erfolgen. Hierbei ist zu bedenken, dass der Differenzwert zwischen dem letzten Beurkundungswert und dem Verkaufswert mit 19,5 % Spekulationssteuer zu versteuern ist. Steuerresidente Eigentümer, die älter als 65 Jahre sind und die Immobilie durchgängig als Hauptwohnung benutzt haben, sind von der Gewinnsteuer befreit. Auch eine Reinvestition des Kaufpreises innerhalb eines Jahres auf den Balearen kann steuerbefreiende Wirkung haben. Im Übrigen sind mit Mehrwertsteuer versehene Bau- und Renovierungsrechnungen absetzbar.

Weiterlesen

Der Immobilienerwerb in Spanien

Mallorca-Immobilien kaufen: Schritt für Schritt erklärt.

Vor der notariellen Beurkundung eines Immobilienerwerbs kommt es in Spanien häufig zu dem Abschluss eines Optionsvertrages. Übt der Optionsnehmer sein Optionsrecht gegenüber dem Optionsgeber schriftlich aus, ist hiermit auch meistens die Verpflichtung zu der Vorbereitung der notariellen Beurkundung des Liegenschaftserwerbs verbunden. Zeit und Ort der notariellen Beurkundung sind mitzuteilen. Auch dies sollte zu Beweiszwecken zumindest per Einschreiben mit Rückschein (Certificado con acuse de recibo) oder per Burofax geschehen. Das sicherste Zustellungsmittel ist das sog. notarielle Requerimiento, bei dem der beurkundende Notar erklärt, dass das Optionsrecht geltend gemacht und er mit der Zustellung der Geltendmachung beauftragt wurde.

Weiterlesen

100 Prozent legal

Illegal errichtete Gebäude können nun auch baurechtlich legalisiert werden

Die Anzahl illegal errichteter Immobilien auf Mallorca ist kaum einzuschätzen. Eines ist sicher: sie ist erheblich. Hierzu zählen auch unzählige Gebäudeteile oder Anbauten, die nicht auf der Grundlage einer Baugenehmigung errichtet wurden. Der rechtliche Umstand, dass Gebäude, die 8 Jahre existieren, einen Bestandsschutz erreichen können, ist zunächst einmal eine erfreuliche Tatsache: Jedoch nur die halbe Wahrheit.

Weiterlesen

Check Up: Der Immobilien-TÜV

Es wird viel über die notwendigen Prüfungen im Vorfeld eines Immobilienkaufs in Spanien berichtet. Jedoch erscheint es ebenso wichtig, den rechtlichen Zustand der Immobilie nach einem Erwerb zu beleuchten. Häufig wurden Liegenschaften ohne Rechtsbeistand erworben oder es wurde lückenhaft geprüft. Nicht selten treten im Nachhinein umfangreiche Rechtsmängel zu tage, die bei rechtzeitiger Entdeckung noch geheilt werden können.

Es stellt sich also die Frage : Ist mit meiner Immobilie alles in Ordnung?

Ein typischer Fall ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte Cedula de habitabilidad. Das Vorhandensein und die absolut notwendige Übergabe des Papiers seitens des Verkäufers an den Käufer wird von keinem spanischen Notar und nur von wenigen Kollegen gefordert. Dabei handelt es sich um eine unverzichtbare Bescheinigung, die in Spanien zu einer Wohnimmobilie, gehört wie der Fahrzeugschein zu einem Pkw. Die Cedula de Habitabilidad wird nur erteilt , wenn das Haus oder die Wohnung von dem zuständigen Bauamt baurechtlich abgenommen wurde und die Immobilie vollständig legal ist . Sie bestätigt die Nutzbarkeit der Liegenschaft der Wohnung.

Weiterlesen

Vorvertragliche Bindung an das Kaufgeschäft

Für die vorbereitenden Schritte eines Immobilienkaufes benötigt man in Spanien bereits einen umfangreichen Zeitraum, der häufig unterschätzt wird. So kommt es bei vielen Kaufinteressenten oft zu der Fragestellung, wie sie ihre Rechte in Bezug auf das begehrte Kaufobjekt vorläufig und wirksam absichern können. Ratsam erscheint in diesem Zusammenhang der Abschluss eines Vorvertrages. Hier gilt es im Wesentlichen 3 Vertragstypen zu unterscheiden:

  • Den Reservierungs-, den Options- und den Privatvertrag. Durch einen Reservierungsvertrag wird das Recht zu dem Ankauf einer Immobilie bis zu einem bestimmten Datum aufrechterhalten, d.h. bis zu diesem vereinbarten Zeitpunkt kann es zu dem notariell beurkundeten Ankauf der Liegenschaft kommen.
  • Der Optionsvertrag unterscheidet sich hiervon insofern, als dass zunächst schriftlich ein erneutes Kaufbegehren an den potentiellen Verkäufer zu richten ist, bevor es zu der Vorbereitung eines konkreten Notartermins kommen kann, was bedeutet, dass die Option ausgeübt werden muss.
  • Bei einem Privatvertrag handelt es sich eigentlich nicht um einen klassischen Vorvertrag, da dass Eigentum der Immobilie per Abschluss des Vetrages bereits vollständig auf den Privatkäufer übergeht. Dies geschieht deshalb, da das im deutschen Sachenrecht verankerte Abstraktionsprinzip - die Trennung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft – in Spanien nicht existiert.

Weiterlesen

Rechtliche Vorsorge beim Immobilienerwerb in Spanien

Immer wieder wird auf zahlreiche Gefahren in dem Zusammenhang mit Immobilienankäufen in Spanien hingewiesen. Häufig werden hierbei jedoch nicht die selbstverständlich vorzunehmenden Vorbereitungen im Vorfeld des Liegenschafterwerbs erwähnt, so dass sich viele Kaufinteressenten nicht rechtzeitig um die notwendige rechtliche und steuerliche Betreuung bemühen.

Zunächst ist festzustellen, dass jeder Ankäufer einer Immobilie in Spanien eine spanische Steuernummer (NIF) benötigt, um als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden zu können. Diesbezüglich gilt seit dem 01.01.2007, dass die Steuernummer zu dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung vorzuliegen hat. Leider muss vermerkt werden, dass sich die Vorschriften für die Beantragung einer Steuernummer seit dem 01.01.2012 geändert und die Beantragung sich dadurch erschwert hat. Ohne Rechtsbeistand ist eine Beantragung kaum zu bewerkstelligen.

Weiterlesen

Spanische Immobilien: Options- & Kaufvertrag

Vor der notariellen Beurkundung eines Immobilienerwerbs kommt es in Spanien häufig zu dem Abschluss eines Optionsvertrages. Übt der Optionsnehmer sein Optionsrecht gegenüber dem Optionsgeber schriftlich aus, ist hiermit auch meisstens die Verpflichtung zu der Vorbereitung der notariellen Beurkundung des Liegenschaftserwerbs verbunden. Zeit und Ort der notariellen Beurkundung sind mitzuteilen. Auch dies sollte zu Beweiszwecken zumindest per Einschreiben mit Rückschein (Certificado con acuse de recibo) oder per Burofax geschehen. Das sicherste Zustellungsmittel ist das sog. notarielle Requerimiento, bei dem der beurkundende Notar erklärt, dass das Optionsrecht geltend gemacht und er mit der Zustellung der Geltendmachung beauftragt wurde.

Weiterlesen

Erbschaft, Schenkung oder Verkauf: Bäumchen wechsel Dich!

Die meisten rechtlichen Fragen, die steuernichtresidenten Personen auf Mallorca bestehen, knüpfen an deren Immobilieneigentum in Spanien an.

Was passiert mit meinem Haus bzw. meiner Wohnung nach dem Erwerb? Welche jährlichen Steuern muss ich bezahlen? Wie kann ich meine Immobilie frühzeitig auf meinen Lebenspartner, auf die Kinder bzw. Nichten oder Neffen übertragen? Wie kann ich Erbstreitigkeiten oder überbordender Bürokratie eines Erbverfahrens aus dem Weg gehen? Wie verkaufe ich meine Immobilie in Spanien? Welche Steuern fallen an? Diese Fragen werden oft zu recht gestellt, denn die entsprechenden Normen werden im spanischen Rechtsraum ständig geändert. Zudem ist gleichzeitig die rechtliche Situation in Deutschland zu beachten, da dort meist eine Steuerresidenz besteht.

Weiterlesen

Nie die Katze im Sack kaufen

Rechts- und Baumängel sollten vor dem Ankauf einer werthaltigen Immobilie per Gutachten ausgeschlossen werden

Nach der inzwischen länger zurückliegenden Kreditkrise im Jahr 2008 werden immer weniger Neubauimmobilien auf den Balearen verkauft. Da auch kaum mit einer Baugenehmigung versehene attraktive Grundstücke im Angebot stehen, werden weiterhin in grossem Umfang hochwertige Bestandsimmobilien angekauft - Villen aus „zweiter Hand“, die meist in den zurückliegenden 10 bis 15 Jahren gebaut oder grundsaniert wurden. Der hohe Wert dieser Liegenschaften bezieht sich im Wesentlichen auf die Lage, Ausstattung bzw. die Grundstücks- bzw. Gebäudegrösse. Dies allerdings garantiert nicht für eine Rechts- oder Baumängelfreiheit des Objektes. Eine solche sollte jedoch in Betrachtnahme des mitunter erheblichen Ankaufspreises in jedem Fall gewährleistet sein: Eine Garantie, die allein durch ein abschliessendes vor einem notariellen Ankauf erstelltes Rechts – und Baumängelgutachten erlangt werden kann.

Weiterlesen

Schock: Nicht registriertes Eigentum

Viele Mandanten sind erstaunt, wenn ich Ihnen darlege, dass man in Spanien eine Immobilie auch mittels eines Privatvertrages, ja sogar aufgrund einer lediglich mündlichen Vereinbarung wirksam übertragen kann.

Dies ist so, da dass spanische Sachenrecht ein Abstraktionsprinzip nicht kennt, d.h. dass Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nicht auseinander fallen – eine Auflassung findet nicht statt. Ein guter Glaube an das Grundbuch existiert aber auch hierzulande, was eine Eintragung unverzichtbar erscheinen lässt. Sollte eine Immobile nämlich mehrfach privat veräussert worden sein, so steht allein demjenigen das Eigentum zu, der seinen Kaufvertrag als erster im Grundbuch eintragen liess.

Weiterlesen

Der Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf in Spanien bietet sich für den Kaufinteressenten mit einem Optionsvertrag eine praktikable Möglichkeit, um Zeit für das Überdenken des Kaufes zu gewinnen.

Der Käufer kann sich damit innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist nach Belieben für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern die Bereitschaft zur Zahlung des Optionspreises besteht. Zwar ist dieser Vertragstyp im spanischen Zivilgesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt, jedoch aufgrund der Privatautonomie der Parteien zum Abschluss eines Vertrages anerkannt. Der Kern des Interesses liegt beim sogenannten „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) darin, dass man ein Ankaufsrecht für ein Grundstück begründet und die Immobilie gegen Dritteinwirkungen absichert.

Weiterlesen

Zeit gewinnen durch Optionsvertrag

Beim Immobilienkauf keine vorschnelle Entscheidung treffen

Beim Immobilienkauf bietet sich für Kaufinteressenten mit dem Optionsvertrag eine praktikable Möglichkeit, um Zeit zum Überdenken des Kaufes zu gewinnen. Der Käufer kann sich innerhalb einer Frist für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern er zur Zahlung des Optionspreises bereit ist. Das Hauptinteresse bezüglich des Abschlusses eines Kaufoptionsvertrages ist darin begründet, dass man ein Ankaufsrecht für ein Grundstück erwirbt und die Immobilie gegen Dritte absichert.

Weiterlesen

Mietrecht auf Mallorca

Ein Recht für jedermann oder Glückssache?

Das Wohnmodell „Miete“ erfreut sich nicht nur in ganz Spanien, sondern gerade auch auf Mallorca steigender Nachfrage. Der Grund hierfür ist bei den hohen Immobilienpreisen und sicher auch in der aktuellen weltweiten Kreditkrise und damit in einer Finanzierungskrise zu suchen. Immer mehr Immobilieninteressenten wollen zunächst einmal eine Liegenschaft anmieten, um den Immobilienmarkt in Ruhe und mit Sorgfalt sondieren zu können. Preisentwicklung und alternative Erwerbswege wie Immobilienersteigerungen sind hier von grossem Interesse - aber auch die mietvertragliche Vereinbarung eines Ankaufsrechtes wird gewünscht.

Weiterlesen

Zeitdruck ist kein guter Ratgeber

“Hauptsache der Termin findet noch heute statt und der Vertrag ist noch heute fertig.” Ein Satz, den man als deutscher Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf den Balearen häufig zu hören bekommt.

Hinter der engen Zeitvorgabe steckt oft ein Verkäufer - leider auch nicht zu selten ein unseriöser Makler – der nicht daran interessiert ist, dass ein wesentlicher Mangel der Immobilie zu Tage tritt und in der Hauptsache den guten Kaufpreis oder die Provision im Auge behält. Parolen wie :”Wenn sie heute nicht unterschreiben, wird die Wohnung oder das Haus morgen an einen anderen Interessenten verkauft” tun ihre übrige Wirkung. Hierbei wird oft suggeriert, dass ja zunächst lediglich ein Vor- oder Optionsvertrag zwecks beidseitiger Absicherung zu unterschreiben ist.

Weiterlesen

Immobilienversteigerung auf Mallorca

Luxusimmobilien zu Traumpreisen / Vor- & Nachteile

In einer zurückliegenden Krise liegt immer auch eine grosse Chance. Diese Erfahrung machen viele Menschen, die sich für den preiswerten Erwerb einer Immobilie im Wege einer gerichtlichen Versteigerung in Spanien interessieren. Besonders auf Mallorca kann man z.Zt. Objekte aller Liegenschaftssegmente weit unter dem Marktwert ersteigern.

Weiterlesen

Logo Footer

Rechtsanwälte Langhoff & Süselbeck Abogados S.L.
Avda. Rey Jaime I, 109, E-07180 Santa Ponsa Mallorca / Baleares
Telefon: (+34) 971 69 83 05, Fax: (+34) 971 69 96 25
mallorca@ra-lsk.de