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Das spanische Mietrecht
In Spanien suchen uns vielfach Mandanten auf, die sich über
ihre Rechte und Pflichten als Mieter einer spanischen Immobilie informieren
möchten. Zu diesem Personenkreis gehört auch ein Mandant, der vor kurzem zu uns
kam und den ich im Folgenden Herrn Müller nenne werde.
Zu Beginn des Gesprächs teilte mir Herr Müller mit, dass er
demnächst eine ca. 100 qm grosse Wohnung in Palma beziehen werde, deren Miete
sich auf 700 € belaufe. Einen schriftlichen Mietvertrag konnte Herr Müller nicht
vorlegen, da es sich um eine mündliche Vereinbarung handelte.
Im Fall des Herrn Müller ist das in Spanien geltende Mietrecht
über Wohnraum Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vom 24.11.1994
anwendbar, welches grundsätzlich für alle Vermietungen von städtischem
Grundbesitz zu Wohnzwecken gilt. Das LAU findet dann keine Anwendung, wenn der
Wohnraum mehr als 300 qm umfasst oder der Mietzins das 5,5fache des staatlich
festgestellten Mindestgehalts beträgt und die Parteien den Ausschluss des LAU
vereinbart haben.
Da der Wohnungsmietvertrag keiner Form unterliegt, ist auch die
eingangs erwähnte mündliche Mietvereinbarung des Herrn Müller rechtswirksam.
Allerdings ist hiervon aus Gründen der Rechtssicherheit abzuraten. Der
Mietvertrag beweist nämlich im Streitfall das Bestehen und den Inhalt
getroffener Vereinbarungen. Aus diesem Grunde sollte Herr Müller auch auf den
Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages bestehen. Das Recht hierzu
vermittelt ihm Art. 37 LAU.
Herr Müller teilte weiterhin mit, dass er den Mietvertrag
zunächst für zwei Jahre abgeschlossen hat und davon ausgehe, dass das
Mietverhältnis mit Ablauf dieser Zeit – wie in Deutschland auch – automatisch
ende. Die Ansicht des Herrn Müller trifft in Spanien allerdings nicht zu.
Vereinbaren Mieter und Vermieter eine Befristung des Mietverhältnisses auf eine
geringere Dauer als 5 Jahre, so verlängert sich der Mietvertrag nach Ablauf
dieser Zeit automatisch um ein Jahr. Dies geschieht, bis eine von dem
Gesetzgeber vorgesehene Grundmietzeit von insgesamt 5 Jahren erreicht ist. Diese
gesetzliche Vertragsverlängerung tritt jedoch dann nicht ein, wenn der Mieter
einer Verlängerung widerspricht. Kündigt keine Vertragspartei den Mietvertrag
nach Ablauf von 5 Jahren, so verlängert sich dieser unter Beibehaltung des
Widerspruchsrechts wiederum jährlich, bis dass eine Gesamtmietzeit von 8 Jahren
erreicht ist.
Da der derzeitige Mietzins aus Sicht des Herrn Müller ein
„Schnäppchen“ darstellt, teilte er mir zudem seine Befürchtung um eine
alsbaldige enorme Mietzinserhöhung mit. Jedoch kann während der ersten 5 Jahren
des Mietvertragsverhältnisses der Mietzins allein gemäss dem
Verbraucherpreisindex angepasst werden. Erst nach Ablauf von 6 Jahren kann eine
Mieterhöhung auf vertraglicher Grundlage vereinbart werden. Eine Mieterhöhung
ist dem Mieter aber stets schriftlich mitzuteilen und kann sodann ab dem der
Mitteilung folgenden Monat verlangt werden.
Da Herr Müller mit seinem Vermieter keinerlei Absprachen über
Nebenkostenzahlungen getroffen hat, bestand auch hier Auskunftsbedarf. Unter
Bezugnahme auf Art. 20 LAU hat Herr Müller nur diejenigen Nebenkosten zu tragen,
die aufgrund von Zählapparaten individualisierbar sind, z.B. Strom, Wasser.
Allgemeine Nebenkosten wie z.B. Aufzug, Gärtner etc. sind nur dann von Herrn
Müller zu tragen, wenn dies schriftlich und unter Angabe der jährlichen Höhe im
Mietvertrag festgehalten wurde.
Bei der Mängelhaftung des Vermieters, auf die mich Herr Müller
ansprach, verhält es sich dergestalt, dass der Vermieter regelmässig
verpflichtet ist, den Wohnraum in vertragsgemässen Zustand zu halten und ggfs.
durch notwendige Reparaturen wieder Instand zu setzen, ohne deswegen den
Mietzins erhöhen zu dürfen. Dem gegenüber tritt aber während des Vorliegens
eines Mietmangels – anders als in Deutschland – keine Mietminderung ein. Infolge
dessen hat Herr Müller gleichsam kein Recht, im Streitfall den Mietzins ganz
oder teilweise zurück zu behalten oder gegen diesen aufzurechnen. Die
Nichterfüllung sämtlicher vorbenannter Vertragspflichten gibt sowohl Herrn
Müller, als auch seinem Vermieter das Recht, Erfüllung dieser Pflichten oder
Vertragsauflösung durch Kündigung zu verlangen.
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