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Der notariell beurkundete Immobilienerwerb
Es wurden bereits die Unterschiede der möglichen
vorvertraglichen Bindungen an ein Immobilienkaufgeschäft in Spanien dargelegt.
Diesbezüglich ist noch einmal festzustellen, dass es häufig zu dem Abschluss
eines Optionsvertrages kommt.
Übt der Optionsnehmer sein Optionsrecht gegenüber dem
Optionsgeber schriftlich aus, ist hiermit auch meisstens die Verpflichtung zu
der Vorbereitung der notariellen Beurkundung des Liegenschaftserwerbs verbunden.
Zeit und Ort der notariellen Beurkundung sind mitzuteilen. Auch dies sollte zu
Beweiszwecken zumindest per Einschreiben mit Rückschein (Certificado con
acuse de recibo) oder per Burofax geschehen. Das sicherste
Zustellungsmittel ist das sog. notarielle Requerimiento, bei dem der
beurkundende Notar erklärt, dass das Optionsrecht geltend gemacht und er mit der
Zustellung der Geltendmachung beauftragt wurde.
Wurde der Notartrmin erfolgreich vereinbart, gilt es sodann
zahlreiche rechtliche Vorbereitungsmassnahmen in Bezug auf die notarielle
Beurkundung zu treffen, d.h. den Übergang an dem Eigentum der Immobilie und die
Übergabe des Kaufpreises, die in Spanien Zug um Zug erfolgen, vorzubereiten.
Mit der Redaktion des notariell zu beurkundenden
Verkaufsvertrages sollte ein ansässiger Rechtsanwalt beauftragt werden. Dieser
sollte auch die einhergehenden Steuerzahlungen vornehmen und den Antrag auf
Eintragung im Grundbuch stellen, da sich die grundsätzlichen Verpflichtungen des
Notares hierauf nicht erstrecken. Dieser überprüft lediglich, ob die vorgegebene
Identität der beurkundenden Personen auch tatsächlich mit der Realität
übereinstimmen - er sieht die Ausweisdokumente ein.
Desweiteren stellt der Notar fest, ob die Anwesenden
Kaufparteien eine spanische Steuernummer (NIF) besitzen und verlangt
einen Nachweis des Zahlungsmittels - wie z.B. die Vorlage eines von einer
spanischen Bank über die Kaufsumme ausgestellten Schecks. Dieser ist in Kopie
der Ankaufsurkunde (Escritura) beizufügen. Beide Tatbestände sind seit
dem 01.01.2007 unabdingbare Voraussetzungen für eine im spanischen Grundbuch
eintragbare notarielle Kaufurkunde.
Der beauftragte Rechtsanwalt sollte im Vorlauf zu der
Beurkundung das Grundbuch einsehen und dieses auf die tatsächliche
Eigentümerstellung und etwaig vorhandene Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen,
Nutzungs- oder auch Wegerechte überprüfen. Nicht selten tauchen hier
Überraschungen auf, von denen auch die Verkäufer zuvor nichts ahnten. Gleiches
gilt für etwaig fehlende Baugenehmigungen - etwa von einem mitzuerwerbenden
Swimmingpool.
Nachdem der Notar die sog. erste Kopie (Primera Copia)
der Urkunde ausgefertigt hat, kann diese entgegengenommen werden, um die
Wertzuwachssteuer an die betreffende Gemeinde und die Grunderwerbssteuer in Höhe
von 7 % an das regional zuständige Finanzamt abzuführen. Handelt es sich um
einen Verkauf einer steuernichtresidenten Person sind 3 % von dem Kaufpreis
einzubehalten und als Kaution auf die später durch den Verkäufer abzuführende
Einkommenssteuer in Höhe von 18 % auf den Differenzwert zwischen Ankaufs- und
Verkaufssumme (Veräusserungsgewinn) an das zuständige Finanzamt (Agencia
Tributaria) abzuführen. Hiernach kann die Urkunde zur Eintragung im
Eigentumsregister dem örtlich zuständigen Grundbuchamt vorgelegt werden.
Bereits vor dem Ankauf sollte im erbrechtlichen Zusammenhang in
jedem Fall ein alternativer Erwerbsweg angedacht und besprochen werden, da die
Erbschaftssteuer in Spanien für steuernichtresidente Personen immer noch
überdimensional hoch ist. Auf diese Weise können in vielfacher Hinsicht Steuern
gespart werden.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt und
Abogado Joachim Süselbeck
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