Zeitdruck ist kein guter Ratgeber

Hauptsache der Termin findet noch heute statt und der Vertrag ist noch heute fertig.” Ein Satz, den man als deutscher Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf den Balearen häufig zu hören bekommt.

Hinter der engen Zeitvorgabe steckt oft ein Verkäufer - leider auch nicht zu selten ein unseriöser Makler – der nicht daran interessiert ist, dass ein wesentlicher Mangel der Immobilie zu Tage tritt und in der Hauptsache den guten Kaufpreis oder die Provision im Auge behält. Parolen wie :”Wenn sie heute nicht unterschreiben, wird die Wohnung oder das Haus morgen an einen anderen Interessenten verkauft” tun ihre übrige Wirkung. Hierbei wird oft suggeriert, dass ja zunächst lediglich ein Vor- oder Optionsvertrag zwecks beidseitiger Absicherung zu unterschreiben ist.

Gerade einen solchen Vertrag gilt es jedoch sorgsam zu überprüfen. Immer wieder werden in diesem Zusammenhang wichtige Einzelheiten wie Schadenersatzklauseln oder Zustellungsadressen übersehen oder ausgelassen. Häufig bleibt bis zuletzt ungeklärt, wer den eigentlichen und alleinig entscheidenden Notartermin vorzubereiten hat, bzw. auf welchem Wege eine Terminabsprache erfolgen kann.

Überhaupt sollte ein Optionsvertrag erst dann abgeschlossen werden, wenn alle Unklarheiten im Hinblick auf das Grundstück oder auch auf das darauf befindliche Gebäude beseitigt sind. Insbesondere ist zu prüfen, ob eventuelle Belastungen wie Pfändungen, Hypotheken, Eigentümergemeinschaftsschulden, Steuerschulden oder auch Miet-, Pachtverhältnisse oder Wegerechte vorhanden sind.

All diese Rechtsmängel kann man dem Kaufobjekt bei einer Besichtigung mit Eigentümer oder Makler nicht ansehen. Vielmehr handelt es sich um versteckte Mängel, die es von einem beauftragten Rechtsanwalt aufzudecken gilt, damit die vergleichsweise umfangreiche Investition nicht zu einem Alptraum wird.

Auch sollte überprüft werden, ob sämtliche Gebäudeteile - wie etwa auch ein externer Pool - legalisiert wurden. Nicht selten musste ich bei ganzen Häusern feststellen, dass sie überhaupt noch nicht im betreffenden Eigentumsregister vermerkt worden waren und daher offiziell nur das Grundstück erworben wurde.

Wichtig erscheint der präventive prüfenden Blick in das Grundbuch auch und gerade für den ausserordentlichen, vorausgehenden Fall eines etwaigen betrügerischen Doppelverkaufes.

Aufgrund des in Spanien fehlenden Abstraktionsprinzipes bei dem Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft (Vertragsschluss und Übergabe der Immobilie) auseinander fallen, könnte die Liegenschaft bereits an mehrere Käufer veräussert worden sein.

In einem solchen Falle steht dann das Eigentum allein dem Erwerber zu, der zuerst im Eigentumsregister eingetragen worden ist. Liegt keine Eintragung vor, steht das Eigentum demjenigen zu, der die Immobilie zuerst in Besitz genommen hat, vorausgesetzt er ist gutgläubig. Ist keiner der Erwerber der Immobilie, steht demjenigen das Eigentum zu, der den Kaufvertrag mit dem frühesten Datum vorlegt, dies jedoch nur für den Fall, dass er gutgläubig erworben hatte.

Auch hier stellt sich dar, wie wichtig die Eintragung im Eigentumsregister ist und das man den Kaufpreis bis zu dem Zeitpunkt nicht entrichten sollte, bis feststeht, dass der Eigentumseintragung keine Hindernisse entgegenstehen.

Nach allem wird deutlich, dass es sich bei einem Immobilienankauf nicht um den Erwerb eines Brötchens im Bäckerladen handelt, der als Bargeschäft des täglichen Lebens in fünf Minuten abzuwickeln ist. Eine abschliessende rechtliche Überprüfung sollte durchaus eine Woche in Anspruch nehmen – eine Woche, in der man durch einen kompetenten Ratgeber viel Geld sparen kann.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 06.10.2005