Ihre Rechtsanwälte
auf Mallorca

Sollte man die bestehende Rechtsunsicherheit jetzt nutzen?

Gerade deutsche Eigentümer einer Immobilie auf den Balearen interessieren sich häufig für die Schenkung der betreffenden Liegenschaft an ihre Kinder. Dies ist auch nachvollziehbar: Im Eltern-Kind Verhältnis besteht in Deutschland ein Freibetrag in Höhe von 400.000 € pro Elternteil und Kind – und dies alle 10 Jahre erneut. D.h., dass es sich vor diesem Hintergrund erbschaftssteuerlich vorteilhaft auswirkt, wenn man zu Lebzeiten möglichst viel von dem weltweit vorhandenen Vermögen auf seine Kinder überträgt. Die Frage, die sich sodann in Bezug auf eine Spanienimmobilie stellt, ist: Welche Kosten fallen dort für eine lebzeitige Übertragung an?

Rechts- und Baumängel sollten vor dem Ankauf einer werthaltigen Immobilie per Gutachten ausgeschlossen werden

Nach der inzwischen länger zurückliegenden Kreditkrise im Jahr 2008 werden immer weniger Neubauimmobilien auf den Balearen verkauft. Da auch kaum mit einer Baugenehmigung versehene attraktive Grundstücke im Angebot stehen, werden weiterhin in grossem Umfang hochwertige Bestandsimmobilien angekauft - Villen aus „zweiter Hand“, die meist in den zurückliegenden 10 bis 15 Jahren gebaut oder grundsaniert wurden. Der hohe Wert dieser Liegenschaften bezieht sich im Wesentlichen auf die Lage, Ausstattung bzw. die Grundstücks- bzw. Gebäudegrösse. Dies allerdings garantiert nicht für eine Rechts- oder Baumängelfreiheit des Objektes. Eine solche sollte jedoch in Betrachtnahme des mitunter erheblichen Ankaufspreises in jedem Fall gewährleistet sein: Eine Garantie, die allein durch ein abschliessendes vor einem notariellen Ankauf erstelltes Rechts – und Baumängelgutachten erlangt werden kann.

Eine Erbschaftsannahme muss in Spanien - ohne Ausnahme - innerhalb von 6 Monaten abgewickelt werden. Sodann muss sie auch immer bei der Vererbung einer Immobilie zu notarieller Urkunde angenommen werden.

Dies verstehen viele deutsche Mandanten nicht, die zu Hause automatisch mit dem Erbfall Erbe werden und dann irgendwann - ohne Zeitdruck - einen Erbschein bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen können. Die Versäumung der Frist in Spanien ist aber kein Spass: die ohnehin nicht selten hohe Erbschaftssteuer für Steuernichtresidente wird durch das Verpassen der Frist zuletzt noch einmal um 20 % erhöht. Daher sollte sich der potentielle Erbe einer Immobilie in Spanien darüber im Klaren sein, dass eine Erbschaftsannahme zeitig vorzunehmen ist.

Warum es für deutsche Immobilieneigentümer in Spanien geradezu eine Pflicht ist, ein notarielles Testament zu beurkunden.

Die Beurkundung eines notariellen Testaments in Spanien bringt nichtresidenten und residenten ausländischen Immobilieneigentümern viele praktische Vorteile: Sie sparen Zeit, Geld und Nerven. Manchmal ist ein solches Testament für die Erben aber auch das einzige Mittel, um die Erbschaft in Deutschland und Spanien überhaupt annehmen bzw. abwickeln zu können. Unsere Rechtsexperten sind auf Deutsch-Spanisches Erbrecht spezialisiert. 

Die direkte Abfrage eines Testaments im Testamentsregister in Madrid macht eine in Spanien obligatorische notarielle Erbschaftsannahme binnen Wochenfrist möglich. Dadurch werden die üblichen Frist- und Steueraufschlagprobleme umgangen. Lästige Vorarbeiten – wie das Einholen von Erbscheinen, Haager Apostillen, diplomierte Übersetzungen und internationale Sterbeurkunden aus Deutschland - entfallen.

Neben der Beurkundung eines notariellen Testaments ist in Spanien darauf zu achten, dass das Vorhandensein und die gleichzeitige Gültigkeit des spanischen Testaments in einem etwaig existierenden deutschen Testament vermerkt wird. Dies kann auch mittels eines ergänzenden Zusatzes nachträglich erfolgen. Gleichzeitig sollte nach der weiterreichenden und aktuellen Entscheidung des OLG München in einem so genannten Berliner Testament, bei dem sich die Eheleute gegenseitigen zu Erben einsetzten, nachträglich verfügt werden, dass die Bindungswirkung der sogenannten wechselseitigen Verfügungen auch nach dem Tod eines Testierers erhalten bleiben. Hierdurch wird die Position und der Anspruch des Schlusserben gesichert. Das Vermerken des spanischen Testaments in einer deutschen notariellen Erbverfügung vermeidet etwaige Konkurrenzen. Das spanische Testament bildet sodann ein Vermächtnis in dem Verhältnis zudem im Heimatland niedergelegten letzten Willen und besteht ergänzend hierzu, da es sich allein auf spanische Vermögenswerte bezieht und auch nur in dem spanischen Rechtsraum Wirksamkeit entfaltet, was wiederum in der spanischen Verfügung anzugeben ist.

Eine wichtige Ergänzung zu der vermögensrechtlichen Nachlasssicherung

Wir betreuen im Rahmen unserer anwaltlichen Tätigkeit viele unserer Mandanten im Erbrecht. Überwiegend geht es hierbei um die Vermögensberatung hinsichtlich des Erbschaftsfalls, und um die Klärung steuerrechtlicher Fragen in diesem Zusammenhang.Es muss aber gerade im Bereich des Erbrechts auch darauf hingewiesen werden, dass jeder Mensch z.B. durch Krankheit oder einen Unfall in eine Situation kommen kann, in der er selbst keine eigenen Entscheidungen mehr treffen kann. Es ist deshalb unerlässlich, für einen solchen Fall rechtzeitig die notwendige Vorsorge zu treffen.

Beim Immobilienkauf in Spanien bietet sich für den Kaufinteressenten mit einem Optionsvertrag eine praktikable Möglichkeit, um Zeit für das Überdenken des Kaufes zu gewinnen.

Der Käufer kann sich damit innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist nach Belieben für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern die Bereitschaft zur Zahlung des Optionspreises besteht. Zwar ist dieser Vertragstyp im spanischen Zivilgesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt, jedoch aufgrund der Privatautonomie der Parteien zum Abschluss eines Vertrages anerkannt. Der Kern des Interesses liegt beim sogenannten „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de compra) darin, dass man ein Ankaufsrecht für ein Grundstück begründet und die Immobilie gegen Dritteinwirkungen absichert.