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Vorvertragliche Bindung an das Kaufgeschäft
Es wurde bereits über wichtige
Vorbereitungsmassnahmen, die im Vorfeld eines Immobilienankaufes zu treffen
sind, berichtet. Hierzu zählen die Beantragung einer spanischen Steuernummer
(NIF), die Bestimmung des Realwertes der Immobilie oder auch die Finanzierung
des Kaufes mittels eines bei einer Bank zu beantragenden Kredites, der durch
eine Hypothek abzusichern ist.
Für die vorbereitenden Schritte benötigt man in Spanien bereits
einen umfangreichen Zeitraum, der häufig unterschätzt wird. Allein für die
Beantragung der spanischen Steuernummer wird nicht selten eine Zeitspanne von 6
Wochen benötigt, wobei festzustellen ist, dass eine notarielle Kaufurkunde in
Spanien seit dem 1.01.2007 nicht ohne Steuernummer notariell beurkundet werden
kann. So kommt es bei vielen Kaufinteressenten oft zu der Fragestellung, wie sie
ihre Rechte in Bezug auf das begehrte Kaufobjekt vorläufig und wirksam absichern
können.
Ratsam erscheint in diesem Zusammenhang der Abschluss eines
Vorvertrages. Hier gilt es im Wesentlichen 3 Vertragstypen zu unterscheiden:
Den Reservierungs-, den Options- und den Privatvertrag. Durch
einen Reservierungsvertrag wird das Recht zu dem Ankauf einer Immobilie bis zu
einem bestimmten Datum aufrechterhalten, d.h. bis zu diesem vereinbarten
Zeitpunkt kann es zu dem notariell beurkundeten Ankauf der Liegenschaft kommen.
Der Optionsvertrag unterscheidet sich hiervon insofern, als
dass zunächst schriftlich ein erneutes Kaufbegehren an den potentiellen
Verkäufer zu richten ist, bevor es zu der Vorbereitung eines konkreten
Notartermins kommen kann, was bedeutet, dass die Option ausgeübt werden muss.
Bei einem Privatvertrag handelt es sich eigentlich nicht um
einen klassischen Vorvertrag, da dass Eigentum der Immobilie per Abschluss des
Vetrages bereits vollständig auf den Privatkäufer übergeht. Dies geschieht
deshalb, da das im deutschen Sachenrecht verankerte Abstraktionsprinzip - die
Trennung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft – in Spanien nicht
existiert.
Im Weiteren ist deshalb vorwiegend auf den Optionsvertrag
eingehen, da er in der Praxis des Liegenschaftserwerbs in Spanien bei
bestehendem Kaufinteresse vorwiegend verwandt wird:
Der Optionsvertrag stellt eine praktikable Lösung dar, Zeit zu
gewinnen, um einen Immobilienkauf zu überdenken. Das Hauptinteresse hinsichtlich
des Abschlusses eines Kaufoptionsvertrages ist darin begründet, ein Ankaufsrecht
für eine Immobilie zu erwerben und dieses Recht gegenüber Dritten abzusichern.
Durch das Optionsrecht des potentiellen Käufers wird der Optionsgeber für einen
bestimmten Zeitraum gebunden und darf die Liegenschaft nicht an einen anderen
als den Optierenden veräussern.
Der Optionsnehmer hat diesbezüglich als Sicherheit meist 10 %
des vereinbarten Kaufpreises an den Optionsgeber zu entrichten, der diese
Kaution später einbehalten kann, wenn der Optionsnehmer nicht zu seinem
Kaufversprechen stehen sollte. Dies kann auch für den umgekehrten Fall - also
für das Abweichen von dem Kaufversprechen des Verkäufers – vereinbart werden.
Dieser hätte sodann die Anzahlung zurückzuentrichten und darüberhinaus einen
Schadensersatz in gleicher Höhe zu leisten. Wichtig ist, dass die jeweiligen
Schadensersatzregelungen klar und unmissverständlich formuliert werden.
Unerlässlich erscheint auch eine klare Regelung, die bestimmt,
welche Partei den Notartermin bzgl. der Übertragung des Eigentums an der
Immobilie organisiert, damit in diesem Zusammenhang später gegenseitig keine
rechtlichen Vorwürfe gemacht werden können.
Zudem bedarf es für die Geltendmachung von
Schadensersatzbegehren und für die eigentliche Ausübung der Kaufoption der
vertraglichen Festlegung der Zustellungsadresse für jede Partei. Diese Angabe
dient im Falle eines Gerichtsverfahrens und der zuvor erfolgten Zustellung dem
dann zu erbringenden Beweis, dass jedenfalls eine der beiden Parteien die
Pflichten aus dem Vertrag erfüllen wollte.
Auch sollte die Hinterlegung der Optionssumme auf einem hierfür
einzurichtenden Konto vereinbart werden. Desweiteren kann das Optionsrecht zur
weitergehenden Absicherung im Grundbuch eingetragen werden.
Darüberhinaus können mietvertragliche Regelungen, bei denen
eine Option auf den Immobilienerwerb eingeräumt werden, von Interesse sein.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt und
Abogado Joachim Süselbeck
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