Wissenswertes über Steuern in Spanien
Die beim Verkauf, Kauf oder Besitz einer spanischen Immobilie
anfallenden Steuern sind, wie überall, eine unausbleibliche Schattenseite für
die sonnenverwöhnten (zukünftigen) Eigentümer einer Immobilie in Spanien. Die
anfallenden Steuern richten sich dabei nach unterschiedlichen Kriterien. So
kommt es darauf an, ob die Parteien des Vertragsverhältnisses eine juristische
Person, z.B. eine GmbH (in Spanien ist dies die Sociedad Limitada (S.L.)) oder
eine Privatperson sind. Zusätzlich ist zu unterscheiden, ob der Steuerschuldner
in Spanien Resident ist oder nicht. Des Weiteren kommt es auf die Art der
Immobilie und deren Belegenheit an. Im Einzelnen sind weitere Ausnahmen,
Besonderheiten oder Sondersteuern zu beachten, deren Erwähnung den Rahmen dieses
Artikels sprengen würde. Grundsätzlich gilt folgendes:
Zuerst sei die der
deutschen Grunderwerbssteuer entsprechende Vermögensübertragungssteuer (impuesto
sobre transmissiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, kurz "ITP")
genannt. Diese Steuer in Höhe von 7% wird auf den in der Escritura, dem
notariellen Kaufvertrag, verbrieften Kaufpreis erhoben und fällt ausschließlich
für Privatpersonen an. Sie ist binnen 30 Tagen nach Unterzeichnung der Escritura
dem hiesigen Finanzamt anzumelden und zu zahlen. Bei Säumnis droht ein bis zu
20%-iger Zuschlag. Für das Finanzamt besteht die Möglichkeit, den
Grundstückswert der Immobilie selber festzusetzen. Ergibt sich aus dem
festgestellten Wert eine Abweichung bezüglich des in der Escritura verbrieften
Kaufpreises, wird auf die Differenz Steuer nacherhoben. Bei einer 100%-igen
Abweichung steht dem spanischen Staat sogar ein Ankaufsrecht der Immobilie zu
dem verbrieften Kaufpreis zu.
Sofern die Immobilie durch eine
Gesellschaft verkauft wird, fällt beim erstmaligen Verkauf von neugebauten
Eigentumswohnungen oder Ein- oder Mehrfamilienhäusern 7% Mehrwertsteuer
(Impuesto sobre Valor Anadido, kurz: IVA) an. Bei späteren Übertragungen beträgt
sie 6% ITP. Beim Verkauf von (erschlossenem) Bauland und von
Geschäftsgrundstücken fallen 16% an. Die Vermietung von Wohnraum und
Grundstücken zu nichtkommerziellen Zwecken ist mehrwertsteuerfrei, wenn keine
Kaufoption vereinbart wurde. Die Mehrwertsteuer ist vom Käufer zu
zahlen.
Beim Verkauf einer im Wert gesteigerten Immobilie fällt des
Weiteren die Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Sie beträgt zwischen 16% - 30% je
nach Größe der Gemeinde und ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. Sie
wird aber i.d.R. in der Escritura dem Käufer auferlegt. Im Gegensatz zum
Verkäufer kann der Käufer diese nicht von der Steuer absetzen. Die
Wertzuwachsberechnung fällt für einen Zeitraum ab 1 Jahr bis max. 20 Jahre an.
Wertsteigernde Arbeiten an der Immobilie können in Abzug gebracht werden. Die
Mehrwertsteuer ist bei Appartements relativ niedrig, da als Bemessungsgrundlage
nicht das Gebäude oder das Appartement, sondern der Grund- und Bodenwert
(Katasterwert) zum Zeitpunkt der Veräußerung herangezogen wird. Dies gilt mit
der Einschränkung, dass der Katasterwert dem aktuellen Wert entspricht. Die
Wertzuwachssteuer fällt auch bei der Eintragung eines Nießbrauchs oder sonstigen
Eigentumsbeschränkungen an. Der steuerpflichtige Vorgang ist innerhalb von 30
Tagen beim Finanzamt anzumelden.
Neben der
Wertzuwachssteuer existiert in Spanien auch eine Spekulationssteuer. Diese fällt
wie in Deutschland bei einer Veräußerung mit Gewinn innerhalb von 10 Jahren nach
Erwerb an. Als Bemessungsgrundlage dient der Katasterwert. Für Residente beträgt
der Steuersatz ebenso wie für Nichtresidente seit dem 01.01.2007 18 % des
Veräußerungsgewinns, der in der Einkommensteuererklärung angegeben wird.
Für Steuer-Residente, also Personen die
sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten oder dort eine berufliche
Tätigkeit hauptsächlich ausüben, fällt die Einkommenssteuer (Impuesto sobre la
renta de personas físicas, kurz: "renta") an. Diese wird auf Einkommen oder
Kapitalgewinn, aber auch auf den Gewinn aus der Eigennutzung von Grundbesitz
erhoben, und zwar bei letzterem mit 2% des Katasterwertes (oder 1,1%, sofern der
Katasterwert nach dem 01.01.94 neu festgesetzt wurde). Hier sind insbesondere
Abzüge und Freibeträge zu beachten. Für Nichtresidente ist das
Einkommenssteuergesetz für Nichtresidente (Ley 41/1998, de 9 de diciembre, del
Impuesto sobre la renta no residentes, kurz: IRNR) anzuwenden. Bei Nutzung des
eigenen Grundbesitzes wird ein Steuersatz von 25% auf 2% des Katasterwertes
(oder 1,1%, sofern der Katasterwert nach dem 01.01.94 neu festgesetzt wurde)
erhoben. Nichtresidente sollten unbedingt die Anrechnung nach dem
Doppelbesteuerungsabkommen beachten.
Als weitere
Steuer ist die Vermögenssteuer (Impuesto extraordinario sobre el patrimonio de
las personas fisicas, kurz: "patrimonio") zu erwähnen.
Sie bezieht sich ausschließlich auf Vermögenswerte (z.B. Grundbesitz,
Bankkonten, Kraftfahrzeuge), die einer natürlichen Person gehören. Steuer-Residente
sind verpflichtet ihr weltweites Vermögen anzugeben, Nicht-Residente hingegen nur die
Vermögenswerte innerhalb Spaniens. Der Steuersatz beträgt zwischen 0,2% bis max. 2,5%.
Die Vermögenssteuererklärung ist ohne Aufforderung des Finanzamtes zusammen mit
der Einkommenssteuererklärung abzugeben.
Schließlich fällt noch die
Immobiliensteuer (Impuesto sobre bienes inmuebles, kurz: IBI) an. Als
Bemessungsgrundlage dient der Katasterwert, sofern dieser mind. 70% des wahren
Werts entspricht. Im Einzelnen beträgt der Steuersatz 0,4% auf städtischen
Liegenschaften und 0,3% auf ländlichen Liegenschaften. Die Gemeinden haben hier
jedoch einen Spielraum bis zu 0,7%. Hinzu kommt eine von der Größe der Gemeinde
abhängige Steuer in Höhe von 2% - 4% auf den Wert von genehmigungspflichtigen
Bau- und Installationsarbeiten
(Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras).
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Joachim Süselbeck
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