Wissenswertes für die Absicherung Ihrer Rechte in Spanien
Die Insel Mallorca mag uns Deutschen aufgrund der grossen
Präsenz von deutschsprachigen Restaurants, Geschäften und
Dienstleistungsunternehmen manches Mal über die Tatsache hinwegtäuschen, dass
wir uns in einem Land mit anderen Sitten und einer anderen Rechtsordnung
befinden.
Und so kann das Vertrauen auf in Spanien übliche Geflogenheiten
unangenehme Folgen haben, beispielsweise bei dem in Spanien nicht seltenen
mündlichen Vertragsabschluss. Fehlt es an einer schriftlichen Absicherung, kann
der Betroffene im Streitfall seine ausgehandelten Rechte nicht anhand einer
vertraglichen Urkunde beweisen. Manchmal kann der Mandant zwar noch auf den
Zeugenbeweis zurückgreifen, wenn bei den Absprachen beispielsweise der
Ehepartner oder ein Freund anwesend war. Allerdings ist der Zeugenbeweis ein
weitaus schwächeres Beweismittel. So wird der angestrengte Prozess langwierig,
kostspielig und letztlich meist nicht von Erfolg gekrönt sein. Der Anwalt wird
seinem Mandanten daher leider raten müssen, von einer Klage abzusehen und auf
sein Recht zu verzichten.
Die hier angeführten Gefahren der mangelhaften
schriftlichen Absicherung der Rechtsposition sollen folgende exemplarischen
Fälle verdeutlichen:
1. Der mündlich
geschlossene Immobilienkaufvertrag: Der Käufer einer 300.000,00 Euro teuren Immobilie will diese an einen Mieter
für die Dauer eines über 5 Jahre laufenden Mietvertrages weitervermieten. Leider
hatte er formgültig ein nur mündliches Verkaufsversprechen angenommen. Es kam
zum sog. Doppelverkauf, d.h. der Verkäufer hat die Immobilie in der Zwischenzeit
vertragswidrig an einen gutgläubigen Dritten wirksam verkauft. Nach deutschem
Recht könnte der geschädigte Käufer diese verlorengegangene Einkommensquelle
problemlos als entgangenen Gewinn geltend machen. Zwar kennt auch das spanische
Rechtssystem den entgangenen Gewinn, doch wird dieser so gut wie nie zuerkannt.
2. Mängel am Mietshaus: Die deutsche Mieterin unterschrieb
den Mietvertrag, obwohl das Haus offensichtlich viele Mängel aufwies. Man hatte
sich auf das Versprechen des Vermieters verlassen, dass bis zum Einzug
alles "repariert und schön hergerichtet sei" und bezahlte daher ohne
Beanstandungen den Mietzins von 1.000,00 Euro. Die zugesicherte Instandsetzung blieb jedoch aus.
Nachdem die getäuschte Mieterin den Vermieter immer wieder zur Beseitigung
der Mängel aufgefordert und schliesslich von der Ausübung ihres nach Deutschem
Recht ohne weiteres bestehenden Mietminderungsrechtes Gebrauch gemacht hatte,
wurde ihr durch den Vermieter eine Räumungsklage zugestellt. Diese muss nur mit
ausstehenden Mietzinsen begründet und kann allein durch die Zahlung des
ausstehenden Mietzinses abgewendet werden. Schlimmstenfalls bleibt dem Mieter
nichts anderes übrig als die Wohnung kostenpflichtig zu räumen.
Bei
Gesellschaftverträgen sollte immer darauf geachtet werden, dass zumindest einmal
jährlich eine Gesellschafterversammlung abzuhalten ist, damit die
Protokollbücher vollständig sind. Insbesondere Vereinbarungen bzgl. des
Anteilsverkaufs sind in der durch die Gesellschaftsstatuten vorgeschriebenen
Form zu organisieren und schriftlich zu fixieren, wenn sog. vorrangige
Ankaufsrechte oder Kaufoptionen vorgesehen sind.
Die Gefahr der
unzureichenden Beweisbarkeit von mündlichen Vereinbarungen im Streitfalle kann
dadurch abgewendet werden, dass man entscheidende Rechtspositionen gem. Art.
1.280 des Código Civil in notarieller Form absichert. Insbesondere bei
Immobilenkäufen sollte selbst das Kaufoptionsrechts durch Grundbucheintragung
gesichert werden.
Die Vorteile der notariellen Urkunde sind nicht zu
unterschätzen. So hat beim Grundstückskaufvertrag der Inhaber einer im Grundbuch
eingetragenen notariellen Urkunde im Falle des Doppelverkaufes durch den
Verkäufer eine sichere Rechtsstellung im Gerichtsverfahren auf Übertragung
"seiner" Immobilie bzw. gute Aussichten im Schadensersatz- und Haftungsprozess.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Joachim Süselbeck
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