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Rechtliche Vorsorge im Vorfeld eines
Immobilienerwerbs
Immer wieder wird auf zahlreiche Gefahren in dem Zusammenhang mit
Immobilienankäufen in Spanien hingewiesen. Häufig werden hierbei jedoch nicht
die selbstverständlich vorzunehmenden Vorbereitungen im Vorfeld des
Liegenschafterwerbs erwähnt, so dass sich viele Kaufinteressenten nicht
rechtzeitig um die notwendige rechtliche und steuerliche Betreuung bemühen.
Zunächst ist festzustellen, dass jeder Ankäufer einer Immobilie
in Spanien eine spanische Steuernummer (NIF) benötigt, um als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen werden zu können. Diesbezüglich gilt seit dem 01.01.2007,
dass die Steuernummer zu dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung vorzuliegen
hat. Leider muss vermerkt werden, dass sich die Dauer der Beantragung einer
Steuernummer nach dem Wechsel verschiedener behördlicher Zuständigkeiten eher
verlängert hat (ca. 3- 6 Wochen).
Dementsprechend sollte der potentielle bereits an einer
bestimmten Immobilie interessierte Käufer vorzeitig einen Rechtsanwalt bzw.
Steuerberater mit der Beauftragung einer Steuernummer beauftragen, bevor es am
Ende vor der Ratifizierung der Ankaufsurkunde „zu knapp wird“. Hierzu muss
entweder ein Originalausweispapier oder eine durch ein spanischen Notar
beglaubigte Kopie desgleichen abgereicht werden.
Die beauftragte Person hat die Dokumente sodann der
Ausländerbehörde vorzulegen, die nach einigen Wochen eine sog.
„Ausländeridentifikationskennzahl“ (NIE) erteilt. In der Folge ist diese
Kennzahl bei dem zuständigen Finanzamt, der Agencia Tributaria, anzumelden,
damit aus ihr auch eine Steuernummer (NIF) wird.
Liegt die Steuernummer bei dem notariellen Kauftermin dann
immer noch nicht vor, kann die Urkunde notfalls vorerst fehlerhaft
unterschrieben werden und im weiteren Ablauf bei endgültigem Vorliegen der
Steuernummer notariell geheilt werden (subsanacion). Hierzu sollte der
beauftragten Person eine Vollmacht innerhalb der Kaufurkunde erteilt werden,
damit die beurkundenen Parteien nicht noch einmal bei dem Notar zu erscheinen
haben. Hierauf bezogen ist jedoch zu beachten, dass die Steuerfrist von 30 Tagen
nach der Beurkundung nicht zu überschreiten ist, da ansonsten Steueraufschläge
zu leisten sind.
Desweiteren sollten sich Käufer und Verkäufer frühzeitig
darüber im Klaren sein, welcher Kaufwert in der notariellen Urkunde anzugeben
sein wird. Hierbei handelt es sich um den sog. Realwert der Liegenschaft, ein
Mindestbeurkundungswert, der nicht zu unterschreiten ist, wenn empfindliche
Steueraufschläge vermieden werden sollen. Zu Steuernachzahlungen kommt es
häufig, wenn über eine teilweise „alternative Bezahlung“ der Immobilie
nachgedacht wird, die mitunter steuerneutralen Charakter hat und den
„offiziellen“ Kaufpreis zu stark verringert.
Die Berechnung des Realwertes sollte fachmännisch, d.h. durch
ein Rechtsanwalts- bzw. Steuerbüro vorgenommen werden, das über ein
Steuerprogramm verfügt, das auch von dem die notarielle Urkunde überprüfenden
Steuersachbearbeiter des Finanzamtes verwendet wird. Allein auf diesem Wege kann
eine klassische „Unterverbriefung“ vermieden werden, denn Ankaufs-und
Katasterwert sind lediglich einzelne Faktoren, die zu der Errechnung des
Realwertes heranzuziehen sind.
Darüber hinaus ist im Vorfeld natürlich auf die rechtliche
Überprüfung eines eventuell abzuschliessenden Vorvertrages einzugehen. In diesem
Zusammenhang gilt es verschiedene Vertragstypen wie Options-, Reservierungs-
oder auch den Privatvertrag voneinander zu unterscheiden. Alle diese Verträge
bergen juristische Fallstricke in sich, die zu beachten sind.
Zudem ist auf die Wertzuwachssteuer (Plusvalia) und die
mittlerweile übliche Verhandlung darüber, wer diese zu tragen hat, ebenso
einzugehen wie auf einen vorausschauenden vorsorglich einzuschlagenden
Ankaufsweg, der die für nichtresidente Erben immer noch überdimensional hohe
Erbschaftssteuer abbedingen kann.
Nicht zuletzt ist über die notwendige Beibringung und Prüfung
von Dokumenten wie Grundbuchauszüge, Hypothekenbestellungsurkunden,
Baugenehmigungen oder auch Grundsteuerbelegen aufzuklären, damit nach dem
Immobilienankauf „böse Überraschungen“ ausbleiben.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt und
Abogado Joachim Süselbeck
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