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Nie die Katze im Sack kaufen
Rechts- und Baumängel sollten vor dem Ankauf einer werthaltigen Immobilie per Gutachten ausgeschlossen werden
Nach der Kreditkrise im Jahr 2008 werden immer weniger Neubauimmobilien auf den Balearen verkauft. Da auch kaum mit einer Baugenehmigung versehene attraktive Grundstücke im Angebot stehen, werden weiterhin in grossem Umfang hochwertige Bestandsimmobilien angekauft - Villen aus „zweiter Hand“, die meist in den zurückliegenden 10 bis 15 Jahren gebaut oder grundsaniert wurden. Der hohe Wert dieser Liegenschaften bezieht sich im Wesentlichen auf die Lage, Ausstattung bzw. die Grundstücks- bzw. Gebäudegrösse. Dies allerdings garantiert nicht für eine Rechts- oder Baumängelfreiheit des Objektes. Eine solche sollte jedoch in Betrachtnahme des mitunter erheblichen Ankaufspreises in jedem Fall gewährleistet sein: Eine Garantie, die allein durch ein abschliessendes vor einem notariellen Ankauf erstelltes Rechts – und Baumängelgutachten erlangt werden kann.
Sobald Verkäufer und Erwerber einer Immobilie zusammengefunden haben, soll es meist schnell gehen. Häufig wird ein Optionsvertrag unterzeichnet – ohne dass es zuvor zu einer ausreichenden Prüfung der näheren Rechtsumstände bzw. der Bausubstanz gekommen ist. Gerade einen Optionsvertrag und die sachenrechtliche Situation des Kaufobjektes gilt es jedoch sorgsam zu überprüfen. In vertraglicher Hinsicht werden immer wieder wichtige Einzelheiten wie Schadenersatzklauseln, Zustellungsadressen, oder notarielle Beurkundungstermine, d.h. eine genaue Optionsfrist, ausgelassen. In Bezug auf das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude ist zu prüfen, ob eventuelle Belastungen wie Pfändungen, Hypotheken, Eigentümergemeinschafts-schulden, Miet-, Pacht- oder Wegerechte vorhanden sind.
All diese Rechtsmängel kann man dem Kaufobjekt bei einer Besichtigung mit dem Eigentümer oder einem Makler nicht ansehen. Vielmehr handelt es sich um „versteckte Mängel“, die von einem beauftragten Rechtsanwalt aufzudecken sind, damit die vergleichsweise umfangreiche Investition nicht zu einem Alptraum gerät. Auch sollte überprüft werden, ob sämtliche Gebäudeteile - wie etwa auch ein externer Pool - legalisiert wurden. Nicht selten musste ich bei Kaufobjekten feststellen, dass sie überhaupt noch nicht zu ihrer Gänze im betreffenden Eigentumsregister vermerkt worden waren und in einzelnen Fällen die gesamte Baubeendigungsbescheinigung (final de obra) notariell noch nicht erklärt worden war.
Auch sollte die Wunschimmobilie auf Ihre Bausubstanz und mögliche, in ihr angelegte versteckte Baumängel überprüft werden. Die vorhandene Ausführungsqualität ist für die Langlebigkeit eines Gebäudes entscheidend: Mängel können bereits in kurzer Zeit zu erheblichen Problemen führen: typische Fehlerquellen auf Mallorca sind: Salzhaltiger Mauermörtel und ein fehlender Feuchtigkeitsschutz. Die Ursache für versteckt vorhandene oder potentielle Feuchtigkeitsschäden sind vielfältig und auf Mallorca besonders häufig: Verwendung ungeeigneter Materialien wie dichte Anstriche, salzhaltiger Mörtel und fehlender Feuchteschutz, undichte Zisternen bzw. Abwasserleitungen tragen ihr Übriges dazu bei.
Diesbezüglich sollte der Ist-Zustand der anzukaufenden Liegenschaft rechtzeitig mit modernster Messtechnik begutachtet werden. Auch eine mangelhafte Wärmedämmung und dementsprechend drohender Schimmelpilz sollte in jedem Fall durch eine fachgerechte Begutachtung im Vorfeld eines notariellen Erwerbs festgestellt und ausgeschlossen bzw. behoben werden.
Der Vorteil eines währen der Kaufverhandlungsphase erstellten Rechts- und Baumängelgutachtens liegt auf der Hand: die Kosten zu behebender Mängel und auch die Kosten eines Gutachtens können aufgrund der sodann erfolgenden Nachverhandlung zurückerlangt werden bzw. der Kaufpreis kann noch einmal erheblich verringert werden. Zudem werden kostspielige Folgeschäden ausgeschlossen und verdeckt bestehende Mängel behoben. Nach allem kann der Erwerber sicher sein, dass er sein Kapital in einer zertifiziert mängelfreien Immobilie gewinnbringend angelegt hat.
Der Autor Joachim Süselbeck ist Rechtsanwalt und Abogado in Palma und Santa Ponsa. Der Artikel wurde in Zusammenarbeit mit dem ebenfalls bei den balearischen Gerichten zugelassenen Sachverständigen Dipl. Ing. Jürgen Gänßmantel erstellt.
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