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Schock: Nicht registriertes Eigentum
Viele Mandanten sind erstaunt, dass man in Spanien eine
Immobilie auch mittels eines Privatvertrages, ja sogar aufgrund einer lediglich
mündlichen Vereinbarung wirksam übertragen kann.
Dies ist so, da dass spanische Sachenrecht ein
Abstraktionsprinzip nicht kennt, d.h. dass Verpflichtungs- und
Verfügungsgeschäft nicht auseinander fallen – eine Auflassung findet nicht
statt.
Ein guter Glaube an das Grundbuch existiert aber auch
hierzulande, was eine Eintragung unverzichtbar erscheinen lässt. Sollte eine
Immobile nämlich mehrfach privat veräussert worden sein, so steht allein
demjenigen das Eigentum zu, der seinen Kaufvertrag als erster im Grundbuch
eintragen liess.
Es ist also dringend anzuraten, sein Eigentum in vollem Umfang
in dem zuständigen Eigentumsregister eintragen zu lassen, was häufig nicht durch
den beurkundenden Notar vorgenommen wird. Auch wurde häufig nach der erstmaligen
Errichtung einer Immobilie versäumt, eine notarielle Neubauerklärung im
Grundbuch eintragen zu lassen.
Nicht wenige Mandanten reagieren deshalb geschockt, wenn sie
Jahre nach einem notariellen Ankauf anhand eines Registerauszuges erfahren, dass
die Immobilie, die sie einst gutgläubig erworben haben, registerrechtlich
lediglich aus einem Grundstück und nicht etwa auch aus der darauf befindlichen
Immobilie besteht. Ein Umstand, der vor allem auf den Balearen weit verbreitet
zu sein scheint.
Um so schlimmer, wenn das Objekt in Kürze an einen Dritten
veräussert werden soll, da dieser natürlich in Anbetracht der Tatsache des
offensichtlich mangelnden Eigentums vor dem Kauf zurückschrecken wird.
Was kann man tun, um die Situation zu retten? Wie kann man die
nachträgliche Eintragung des Gebäudes erlangen?
Grundsätzlich ist das Haus im Rahmen der Unterzeichnung einer
notariellen Urkunde liegenschaftshalber zu beschreiben und zu bewerten.
Die erfolgte Beschreibung kann in Spanien anschliessend
wörtlich in das Eigentumsregister - das hiesige Grundbuch - eingetragen werden.
Hierbei hat der Registrator im Wesentlichen zwei Gesichtspunkte zu überprüfen.
Zum einen die Existenz einer durch die zuständige
Gemeindeverwaltung erteilten Baugenehmigung und zum anderen die Ausstellung
einer Bauabnahmebescheinigung durch den leitenden Architekten, in der bestätigt
wird, dass das Gebäude gemäss des durch die Gemeindeverwaltung genehmigten
Bauplanungsantrages erstellt worden ist.
Vor dem Antrag auf Eintragung der notariell erstellten Urkunde
im Register muss zunächst eine Dokumentensteuer i. H. v. 0,5 % des deklarierten
Gebäudewertes entrichtet werden.
Hinsichtlich der Angabe des Gebäude- und Grundstückwertes
sollte man sich in jedem Falle von einem Fachmann beraten lassen, da der
genannte Gesamtwert die Grundlage für die zukünftige Besteuerung der Immobilie
darstellt.
Es ist zudem darzustellen, dass in Bezug auf alle vor 1980
angekauften Immobilien ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren besteht, in
dessen Zuge eine durch das Katasteramt erstellte Urkundenbeschreibung während
bzw. unmittelbar vor der kaufvertraglichen Beurkundung als Voraussetzung der
Eintragung der Gesamtimmobilie notariell bestätigt werden kann.
Hierfür muss die Immobilie jedoch zumindest bei dem zuständigen
Liegenschaftsamt eingetragen worden sein. Um das herauszufinden, sollte ein
Fachmann beauftragt werden, dem die Katasterreferenznummer mitgeteilt und
gleichzeitig eine ausreichende Vollmacht erteilt werden sollte.
Auch hierzu sollte ein Fachmann beauftragt werden, damit einer
erfolgreichen Veräusserung nichts mehr entgegen steht.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt und Abogado Joachim
Süselbeck
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