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Mietrecht auf Mallorca
Ein Recht für jedermann oder
Glückssache?
Das Wohnmodell „Miete“ erfreut sich nicht
nur in ganz Spanien, sondern gerade auch auf Mallorca steigender Nachfrage. Der Grund hierfür ist bei den hohen
Immobilienpreisen und sicher auch in der aktuellen weltweiten Kreditkrise und
damit in einer Finanzierungskrise
zu suchen. Immer mehr
Immobilieninteressenten wollen
zunächst einmal eine Liegenschaft anmieten, um den Immobilienmarkt in Ruhe und mit
Sorgfalt sondieren zu können.
Preisentwicklung und alternative
Erwerbswege wie Immobilienersteigerungen sind hier von grossem Interesse - aber auch die mietvertragliche
Vereinbarung eines Ankaufsrechtes wird gewünscht.
Häufig wird hierbei jedoch übersehen, dass
sich das spanische und im Speziellen des balearische Mietrecht von dem Mietrecht im Heimatland - insbesondere von dem deutschen Mietrecht
– weitgehend unterscheidet. So ist den Mietern oft nicht bekannt, dass ein
unmittelbares Mietminderungsrecht im spanischen Rechtsraum nicht besteht. Nicht
selten wird in Verkennung der Rechtslage die Miete gemindert, was dem
Vermieter die sofortige rechtliche
Möglichkeit zu der Räumung der
betreffenden Wohnung anheimstellt.
Bereits ein nicht entrichteter Teilbetrag der Miete führt zu diesem Recht des
Vermieters. Der Grund für die
Nichtzahlung der Miete spielt dabei keine Rolle.
Zu allem Unglück sind auf Mallorca jedoch
vielseitige Mängel an den Mietsachen zu beklagen. Dies aufgrund der fehlenden
Vermietermentalität der einheimischen Eigentümer, für die selber das Wohnmodell
„Eigentum“ die bekanntere Rechtsvariante darstellt. Die Mietsache wird nicht selten als
Goldesel angesehen, aus dem es
möglichst viel herauszupressen gilt,
in den aber nichts zu investieren ist.
Wie ist also im Mängelfall tatsächlich
vorzugehen? Der Anspruch auf Nachbesserung des Mietgegenstandes, d.h. der Mängelbeseitigungsanspruch ist
geltend zu machen. Dies aber nicht
etwa per einfachem Anschreiben oder nur mündlich, sondern mittels einer notariellen
Zustellung, die dem Vermieter gegenüber auch als gerichtlicher Beweis dienen
kann. Aus diesem Grund ist in einem
entsprechenden Mietvertrag auch darauf zu achten, dass eine korrekte Zustellungsadresse
des Vermieters angegeben wird.
Die beschriebene Mentalität der Vermieter
führt auch dazu, dass sämtliche
Nebenkosten gerne auf den Mieter abgewälzt werden. Sowohl die Eigentümergemeinschaftskosten
als auch die Grundsteuer und andere, den Eigentümer betreffende Angaben werden
vertraglich dem Mieter zugewiesen.
Ein Umstand, dem durch
Ablehnung begegnet werden sollte – auch wenn dies im Sinne der in jenem
Regelungsbereich geltenden Privatautonomie grundsätzlich möglich ist.
In Bezug auf die Mietdauer ist
festzustellen, dass ein zu Wohnzwecken abgeschlossener Mietvertrag - ohne Aussnahme - 5 Jahre gilt und nach Ablauf eines
jeden Mietjahres gemäss vertraglich vereinbarter Kündigungsfrist seitens des
Mieters einseitig kündbar ist.
Wurde keine Kündigungsfrist vertraglich
festgelegt, so beträgt die Kündigungsfrist 1 Monat vor Ablauf des jeweiligen
vollen Mietjahres. Kündigt der
Vermieter den Vertrag nach Ablauf von 5 Jahren nicht fristgerecht, so verlängert
sich der Mietvertrag automatisch fortlaufend um jeweils 1 Jahr.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist
die von dem Vermieter voreingenommene Kaution zurückzuerstatten, wenn der
Mietgegenstand schadenfrei ist.
Dies ist bei einem Übergabetermin festzustellen und zu
protokollieren. Die Mietkaution hat
höchstens eine Monatsmiete zu betragen ist nicht mit der Garantie einer weiteren
Monatsmiete zu verwechseln. Diese Verwechselung ist allerdings bei dem
Vermietern verbreitet, was vor allem dann zur Verstimmung der Mieter führt, wenn – wie ebenfalls ortsüblich – die
Kaution ohne Angabe von Gründen nicht zurückerstattet wird. Spätestens dann wird eine
fachkundige Person aufgesucht, um das Problem zu lösen. Dies sollte im Idealfall jedoch schon
vor der Vertragsunterschrift geschehen.
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