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Der Kaufoptionsvertrag beim Immobilienkauf
Beim
Immobilienkauf in Spanien bietet sich für den Kaufinteressenten mit einem
Optionsvertrag eine praktikable Möglichkeit, um Zeit für das Überdenken des
Kaufes zu gewinnen. Der Käufer kann sich damit innerhalb einer vertraglich
festgelegten Frist nach Belieben für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern die
Bereitschaft zur Zahlung des Optionspreises besteht.
Zwar ist
dieser Vertragstyp im spanischen Zivilgesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt,
jedoch aufgrund der Privatautonomie der Parteien zum Abschluss eines Vertrages
anerkannt.
Der Kern des
Interesses liegt beim sogenannten „Kaufoptionsvertrag“ (contrato de opción de
compra) darin, dass man ein Ankaufsrecht für ein Grundstück begründet und die
Immobilie gegen Dritteinwirkungen absichert.
Durch das Optionsrecht des
Käufers wird der Verkäufer für einen von den Vertragsparteien bestimmbaren
Zeitraum vertraglich gebunden und darf die Immobilie nicht an einen anderen als
den Optierenden veräussern. Seinerseits bekommt aber auch er die Sicherheit, für
den Zeitraum, indem er die Immobilie für den Inhaber des Optionsrechts
„reserviert“, den Optionspreis zu erhalten, sollte der Käufer abspringen.
Erfolgt auch die Eintragung des
Optionsrechts in das Eigentumsregister, so kann die Immobilie gar nicht mehr
anderweitig veräussert werden, bis nicht das Optionsrecht obsolet geworden ist.
Eine Eintragung des
Optionsrechts bietet sich aber nur in den Fällen an, in denen der Käufer sich
des Erwerbs der Immobilie sicher ist und lediglich zeitliche oder finanzielle
Engpässe bezüglich der Abwicklung des Kaufvertrags überbrücken will.
Anderenfalls reicht eine
privatschriftliche Vereinbarung des Optionsrechts aus. Der Käufer will und kann
auf diesem Wege zunächst kurzfristig Bedenkzeit gewinnen und sowohl die
Immobilie für sich reservieren als auch für die Dauer der Option vor dem Erwerb
eines Dritten schützen.
Der Optionspreis, den der
Käufer zu zahlen hat, sollte etwa 10% des Verkaufspreises der Immobilie
betragen.
Als
Schutzfunktion vor Dritterwerb sollten in jedem notariellen oder
privatschriftlich geschlossenem Vertrag Reglungen zum Schadensersatz – d.h. für
den Fall dass der Vertragszweck verschuldet von einer oder beiden Parteien nicht
erreicht wird – getroffen werden:
Hierfür
bietet es sich an, den Optionspreis, den der Käufer gezahlt hat, als
Schadensersatz für den Verkäufer zu vereinbaren, wenn der Käufer doch noch
abspringt. Gleichsam sollte im Falle einer anderweitigen Veräusserung des
Verkäufers für die Rückabwicklung des Vertrages vereinbart werden, dass der
Verkäufer den vom Käufer gezahlten Optionspreis zurückzahlt sowie seinerseits 10
% des Verkaufspreises der Immobilie als Schadensersatz an den Käufer leistet.
Unerlässlich
für die vertragliche Vereinbarung ist auch eine Regelung, die bestimmt, welche
Partei den Notartermin im Falle eines tatsächlichen Kaufes zu organisieren hat.
Dieses stellt sicher, dass keine Unklarheiten im organisatorischen Ablauf des
Kaufes auftauchen.
Für die
gesicherte Geltendmachung von Schadensersatzbegehren und für die Ausübung der
Kaufoption darf es ebenfalls nicht an einer vertraglich festgelegten
Zustellungsadresse fehlen, damit ein Einschreiben per Rückschein oder besser
noch ein Bürofax des beratenden Anwalts zugestellt werden kann. Diese Klausel
dient dazu, dass jedenfalls – sollte es doch zu einem Gerichtsverfahren kommen –
bewiesen werden kann, dass eine Vertragspartei den Vertrag durchführen
wollte.
Insbesondere
der Käufer sollte zur Wahrung seiner Interessen die Anlegung eines besonderen
Kontos für die Hinterlegung der Kaufoptionssumme vom Verkäufer verlangen. Damit
kann verhindert werden, dass der Verkäufer oder der eingeschaltete Makler über
den Optionsbetrag verfügt, bevor das Optionsrecht des Käufers abgelaufen ist
oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist.
Dieses Konto
sichert gleichsam die Schadensersatzforderung des Verkäufers, sofern der Käufer
sein Optionsrecht nicht ausübt.
Kommt der
Vertrag zustande, so wird der Optionspreis auf die Kaufpreissumme angerechnet,
er dient also gleichzeitig als Anzahlung auf den Kaufpreis.
Neben
den genannten Vorteilen für beide Parteien bietet sich der Optionsvertrag für
den Immobilienerwerber als Bestandteil eines Mietvertrages vor dem
Immobilienerwerb an:
Dem Mieter
kann innerhalb eines Mietvertrages die Option eingeräumt werden, die gemietete
Immobilie eines Tages – nach Beendigung der Mietzeit – zu erwerben. Hinsichtlich
der Dauer eines Optionsrechtes in diesem Fall sind für die Vertragsparteien
verschiedenste Fristvereinbarungen möglich:
So kann das
Optionsrecht zum Beispiel erst nach dem Ablauf eines vereinbarten Mietzeitraumes
oder aber nur für einen bestimmten Zeitraum während der Miete vereinbart
werden.
In einer
derartigen vertraglichen Konstellation mit Mietvertrag ist es für den Mieter
sinnvoll, dass die monatlichen Mietzahlungen bereits als Anzahlungen für die
Kaufoption, somit als Anzahlung auf die eigene Immobilie, vereinbart werden,
sollte das Optionsrecht
Diese
Konstruktion, bei der der Inhaber des Optionsrechts gleichzeitig Mieter ist,
bietet den Vorteil für den Käufer, das Inselleben kennenzulernen sowie die
Immobilie eingehend zu prüfen und eine zu schnelle und zu unbedachte
Entscheidung, die eine herbe Enttäuschung zur Folge haben kann, zu verhindern.
Zeitdruck ist kein guter Ratgeber
“Hauptsache der Termin findet noch heute statt und der Vertrag
ist noch heute fertig.” Ein Satz, den man als deutscher Rechtsanwalt, der vor
allem Deutsche und Briten im Immobilienrecht auf den Ballearen berät, häufig zu
hören bekommt.
Hinter der engen Zeitvorgabe steckt oft ein Verkäufer - leider
auch nicht zu selten ein unseriöser Makler – der nicht daran interessiert ist,
dass ein wesentlicher Mangel der Immobilie zu Tage tritt und in der Hauptsache
den guten Kaufpreis oder die Provision im Auge behält.
Parolen wie :”Wenn sie heute nicht unterschreiben, wird die
Wohnung oder das Haus morgen an einen anderen Interessenten verkauft” tun ihre
übrige Wirkung. Hierbei wird oft suggeriert, dass ja zunächst lediglich ein Vor-
oder Optionsvertrag zwecks beidseitiger Absicherung zu unterschreiben ist.
Gerade einen solchen Vertrag gilt es jedoch sorgsam zu
überprüfen. Immer wieder werden in diesem Zusammenhang wichtige Einzelheiten wie
Schadenersatzklauseln oder Zustellungsadressen übersehen oder ausgelassen.
Häufig bleibt bis zuletzt ungeklärt, wer den eigentlichen und alleinig
entscheidenden Notartermin vorzubereiten hat, bzw. auf welchem Wege eine
Terminabsprache erfolgen kann.
Überhaupt sollte ein Optionsvertrag erst dann abgeschlossen
werden, wenn alle Unklarheiten im Hinblick auf das Grundstück oder auch auf das
darauf befindliche Gebäude beseitigt sind. Insbesondere ist zu prüfen, ob
eventuelle Belastungen wie Pfändungen, Hypotheken,
Eigentümergemeinschaftsschulden, Steuerschulden oder auch Miet-,
Pachtverhältnisse oder Wegerechte vorhanden sind.
All diese Rechtsmängel kann man dem Kaufobjekt bei einer
Besichtigung mit Eigentümer oder Makler nicht ansehen. Vielmehr handelt es sich
um versteckte Mängel, die es von einem beauftragten Rechtsanwalt aufzudecken
gilt, damit die vergleichsweise umfangreiche Investition nicht zu einem Alptraum
wird.
Auch sollte überprüft werden, ob sämtliche Gebäudeteile - wie
etwa auch ein externer Pool - legalisiert wurden. Nicht selten musste ich bei
ganzen Häusern feststellen, dass sie überhaupt noch nicht im betreffenden
Eigentumsregister vermerkt worden waren und daher offiziell nur das Grundstück
erworben wurde.
Wichtig erscheint der präventive prüfenden Blick in das
Grundbuch auch und gerade für den ausserordentlichen, vorausgehenden Fall eines
etwaigen betrügerischen Doppelverkaufes.
Aufgrund des in Spanien fehlenden Abstraktionsprinzipes bei dem
Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft (Vertragsschluss und Übergabe der
Immobilie) auseinander fallen, könnte die Liegenschaft bereits an mehrere Käufer
veräussert worden sein.
In einem solchen Falle steht dann das Eigentum allein dem
Erwerber zu, der zuerst im Eigentumsregister eingetragen worden ist. Liegt keine
Eintragung vor, steht das Eigentum demjenigen zu, der die Immobilie zuerst in
Besitz genommen hat, vorausgesetzt er ist gutgläubig. Ist keiner der Erwerber
der Immobilie, steht demjenigen das Eigentum zu, der den Kaufvertrag mit dem
frühesten Datum vorlegt, dies jedoch nur für den Fall, dass er gutgläubig
erworben hatte.
Auch hier stellt sich dar, wie wichtig die Eintragung im
Eigentumsregister ist und das man den Kaufpreis bis zu dem Zeitpunkt nicht
entrichten sollte, bis feststeht, dass der Eigentumseintragung keine Hindernisse
entgegenstehen.
Nach allem wird deutlich, dass es sich bei einem
Immobilienankauf nicht um den Erwerb eines Brötchens im Bäckerladen handelt, der
als Bargeschäft des täglichen Lebens in fünf Minuten abzuwickeln ist. Eine
abschliessende rechtliche Überprüfung sollte durchaus eine Woche in Anspruch
nehmen – eine Woche, in der man durch einen kompetenten Ratgeber viel Geld
sparen kann.
Ihr Ansprechpartner:
Rechtsanwalt und Abogado Joachim Süselbeck
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