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Gute Lösung: Immobilienkauf auf Rentenbasis
Eine alternative Gestaltungsform des Immobilienerwerbs, die für
Veräusserer und Erwerber vorteilhaft erscheint.
Immer öfter wird in
der letzten Zeit nach der Möglichkeit einer Immobilienveräusserung mittels der
Vereinbarung einer Leibrente gefragt. Gemeint ist hiermit die Zahlung einer
monatlichen Summe bis zum Todesfall des Eigentümers zwecks Immobilienerwerbs.
Hintergrund des ausgeprägten Interesses ist oft die
Notwendigkeit auf der Seite des Eigentümers – meisst im fortgeschrittenen Alter
befindlich – eine Zusatzeinnahme in Form einer monatlichen Miete erzielen zu
müssen oder zu wollen. Auf der Seite des Käufers besteht das Problem häufig in
dem Mangel an Kapital, so dass ein Kaufpreis zumindest nicht in voller Höhe
entrichtet werden kann, gleichzeitig aber über ein Mietverhältnis hinaus ein
gesteigertes Interesse an der Erlangung des Eigentums auf Raten besteht.
Kurzum – den Interessenten kann geholfen werden, wobei sich die
Gestaltungsmöglichkeiten durchaus vielfältig darstellen und Vorteile für beide
Seiten auszumachen sind.
So müsste der Verkäufer nicht unbedingt auf die Nutzung der
Immobilie verzichten, obgleich er über monatliche Sondereinkünfte verfügt.
Auf Seiten des Käufers kann auf eine umständliche und
kostspielige Finanzierung durch eine Bank verzichtet werden. Zudem bestimmt die
Lebenserwartung der Verkäufers den Kaufpreis.
Es kann über verschiedene Vertragstypen nachgedacht werden.
Zunächst wäre es möglich das ganze Rechtsgeschäft in einem
Privatvertrag zu regeln, was einen breiten Gestaltungsspielraum gewährleisten
würde. Diese Möglichkeit besteht, da die Übertragung der Immobilie im spanische
Rechtsbereich auch ohne notarielle Urkunde möglich ist. Aufgrund des fehlenden
Abstraktionsprinzipes existiert keine Trennung zwischen Verfügungs- und
Verpflichtungsgeschäft. Die Immobilie geht mit der Unterschrift des Vertrages
auf den Käufer über. Eine spätere Eintragung im Grundbuch ist hierdurch jedoch
nicht zu erreichen.
Desweiteren bestünde die Option, das sog. nackte Eigentum an
der Immobilie bereits registerrechtlich zu übertragen, ein Nutzungsrecht
zurückzubehalten, und eine monatliche “Rentenzahlung” per Privatvertrag zu
regeln. Ein solches Modell käme vor allen Dingen für Personen mit einem
besonderen Vertrauensverhältnis (Verwandschaftsverhältnis) in Frage, da das
Eigentum bereits übertragen wird, ohne das registerrechtlich ein Anrecht auf
eine regelmässige Ratenzahlung festgesetzt wurde, auch wenn nicht geleistete
Ratenzahlungen aufgrund des abgeschlossenen Privatvertrages eingeklagt werden
könnten.
Vorteilhaft erscheint jedoch vor allem, die Beurkundung eines
Kaufgeschäftes, bei dem ein fiktiver Kaufpreis als Besteuerungsgrundlage zu
nennen ist, und eine Rentenzahlung auch im Eigentumsregister verankert wird. In
diesem Zusammenhang könnte auch eine auflösende Bedingung eingebracht werden,
die Ihre Wirkung bei Nichtzahlung der monatlichen Rente entfaltet.
Bei der Betrachtung der verschiedenen Möglichkeiten ist es auf
jeden Fall tunlich, die individuelle Situation einzuschätzen und diesbezüglich
Rechtsrat einzuholen.
Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt und
Abogado Joachim Süselbeck
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