Die Einkommenssteuerreform in
Spanien
Wie wirkt sie
sich auf die Immobilienveräusserung von Nichtresidenten aus?
Wer nicht
hören will, muss fühlen - dachte sich die zuständige EU Kommission, nachdem das
Mitgliedsland Spanien auf die im Jahr 2004 ergangene Abmahnung hinsichtlich der
eklatanten Ungleichbehandlung zwischen Residenten und Nichtresidenten bzgl. der
auch bei der Immobilienveräusserung zu zahlenden Einkommenssteuer keine Taten
folgen liess:
Im Juli 2005
wurde Klage gegen das Land Spanien eingereicht. Mit Erfolg. Der unter Druck
geratene Gesetzgeber des beklagten Landes kündigte für das Jahr 2007 eine
umfangreiche Steuerreform, die nichtresidente Steuerpflichtige vor allem bei dem
Verkauf von Immobilieneigentum den Residenten weitestgehend gleichstellt.
Bislang hatten Steuerausländer, die zuvor in Spanien erworbenen Grundbesitz
veräusserten, 35 % des Gewinns - der Differenz zwischen dem
beurkundeten Ankaufspreis und dem Verkaufspreis - zu
versteuern.
Damit
ergaben sich, nach zumindest einem Jahr Inhaberschaft des Eigentums,
ungerechtfertigte und nahezu skandalöse 20 % Unterschied zu der Steuerpflicht
eines residenten Verkäufers.
Diese nicht
zulässige und europarechtswidrige Ungleichbehandlung von EU Bürgern wurde nun
nachträglich beseitigt:
Ab dem
01.01.2007 haben sowohl residente als auch nichtresidente
Immobilienverkäufer ihren Veräusserungsgewinn mit 18 % zu versteuern, d.h. die
Steuerlast für Nichtresidente wurde um 17 % gesenkt, während der Steuersatz für
ansässige Immobilienveräusserer um 3 % angehoben wurde.
Gleichzeitig
wurde die Einrichtung eines Systems in der Hinsicht auf einen effektiveren
Datenaustausch zwischen den Finanzbehörden in Spanien und Deutschland
geplant.
In dieses
System scheint man jedoch bereits jetzt schon so wenig Vertrauen zu setzen, dass
man sich nicht dazu durchringen konnte, den steuerlichen Voreinbehalt von
Steuernichtresidenten, der als Kaution auf die später einzuzahlende
Spekulationssteuer verwandt wird, vollkommen abzuschaffen;
stattdessen wird dieser lediglich von 5 % auf 3 % gesenkt werden, so dass eine
direkte Abführung zumindest eines Teiles der Einkommenssteuer im Zeitpunkt des
tatsächlichen Verkaufes der Immobilie erhalten bleibt.
Hierdurch
unterscheidet sich also die Besteuerung Nichtgebietsansässiger von der
Besteuerung Gebietsansässiger bei dem identischen Tatbestand einer
Liegenschaftsveräusserung nach wie vor.
Unter dem
Strich wird die Steuerbelastung jedoch auf ein einheitliches Niveau
gebracht.
Grundsätzlich erscheint es
daher für verkaufswillige, steuernichtresidente Immobilieninhaber ratsam,
einen Verkauf in das kommende Jahr zu verschieben.
Sollte der
kaufwillige Interessent mit der Unterschrift nicht mehr so lange warten wollen,
könnte dies durch den Abschluss eines Options- bzw. Reservierungsvertrages
erreicht werden, der für einen dann erst später zu schliessenden
notariellen Kaufvertrag den notwendigen Aufschub gewähren würde. Hierbei
gilt es jedoch zahlreiche rechtliche und tatsächliche Besonderheiten zu
beachten, die einen umfassenden Rechtsrat voraussetzen.
In diesem
Zusammenhang ist vor allem eine weitere gesetzliche Neuerung anzumerken. Die in
der notariellen Kaufurkunde bisher übliche und bis jetzt auch ausreichende
Feststellung, dass der Kaufpreis an der Verkäufer übergeben wurde,
wird in dieser Form nicht mehr ausreichen.
Vielmehr ist
zukünftig zu beurkunden, wann und in welcher Art und Weise die
Kaufpreiszahlung erfolgt ist. Damit ist man bemüht, der gängigen Praxis der
Unterverbriefung entgegenzuwirken.
Auch Vergleichswertverfahren und exakte Grundstücksschätzungen sollen hierzu
beitragen.
Ob dies auf
diesem Wege erreicht werden wird, ist eher fraglich. Insgesamt wurden
jedoch die richtigen Voraussetzungen geschaffen, um zu einer grösseren
Steuergerechtigkeit beizutragen.
Ihr
Ansprechpartner: Rechtsanwalt und Abogado Joachim
Süselbeck
|
