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Achtung: Die letzte Chance zur Steuerersparniss
Residente Immobilieneigentümer können vermutlich nur noch bis Mitte nächsten Jahres Übertragungssteuern sparen
Die Spatzen pfeifen es von den Dächern: die Erbschaftssteuer für Residente Immobilieneigentümer wird ab spätestens Mitte des Jahres 2012 radikal erhöht werden. Konnten die Erben der entsprechenden Liegenschaftsbesitzer bisher von ihrem privilegierten Steuertatbestand Gebrauch machen, so wird ebendiese kostengünstige Regelung aller Wahrscheinlichkeit nach im kommenden Jahr aufgehoben werden.
Nicht nur aus diesem Grunde ist den Vererbern der zukünftig Hochbesteuerten dringend anzuraten, die verbleibende Möglichkeit der Übergabe der Immobilien zu Lebzeiten an die oder einen potentiellen Erben zeitnah zu nutzen. Eine solche Möglichkeit bietet sich nach wie vor in Form einer Schenkung an, die - aufgrund der aktuell bestehenden Rechtslage - nur mit einem Prozent Steuern belegt wird. Dies ist ein verschwindend geringer Steueraufwand, wenn man bedenkt, dass nach der drohenden Steuerreform durchschnittliche Erbschaftssteuerwerte bis zu über 30 % - bei den auf den Balearen bestehenden Immobilienwerten – die Regel darstellen werden.
Darüberhinaus bietet die Vorabübertragung der Liegenschaft auf die potentiellen Erben einen weiteren entscheidenden Vorteil: Die erdrückende Bürokratie, die eine ansonsten zwingend durchzuführende notarielle Erbschaftsannahme in Spanien mit sich bringt, kann mit einem einzigen – ohne größeren Aufwand – abzuwickelnden Rechtsgeschäft umgangen werden. Die Vorabübertragung wird zur notariellen Urkunde erklärt. Nach der Begleichung des stark verminderten Steuersatzes kann das Rechtsgeschäft bereits im zuständigen Grundbuchamt zur Eintragung gebracht werden. Komplizierte Erbnachweise müssen nicht erbracht werden.
Vor diesem Hintergrund sind in jedem Fall auch Ehegatten zu warnen, die jeweils zu 50 % als Eigentümer einer in Spanien befindlichen Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Da die behördlichen Steuerbasiswerte im Gegensatz zu den nicht maßgeblichen Marktwerten aller Liegenschaften auf den Balearen jährlich überdimensional ansteigern, ist das Steuerrisiko hierbei enorm. Dies gilt insbesondere für den Südwesten Mallorcas, wo die für die behördlich überprüften Mindestbeurkundungswerte entscheidenden Katasterwerte seit dem Jahr 2009 mindestens um das 10 fache angehoben wurden - eine Anhebung, die im Inselosten kurz bevorsteht.
Hier droht eine wahre Steuerfalle – vor allen Dingen im Zusammenhang mit der vorherigen Niederlegung eines Berliner Testaments – oder ähnlichen gegenseitig begünstigenden Erbregelungen. In diesem Fall sollte aus den genannten Gründen umgehend eine Übertragung zu Lebzeiten auf die Kinder, andere potentielle Erben oder auch einen jüngeren Treuhänder vorgenommen werden, um dem Steuerfiasko zu entgehen. So befände sich die Immobilie bei einer gegenseitigen Vererbung nicht mehr in der Erbmasse.
Die gesamte Rechtsproblematik trifft bereits jetzt auf steuernichtresidente Immobilieneigentümer mit dem Unterschied zu, dass diese häufig einen Verkauf an die zukünftigen Erben durchführen, um einer höheren Erbschaftssteuer zu entgehen. Gerade auch deshalb sollten sich residente Eigentümer darüber im Klaren sein, welche große Chance sich ihnen noch bis zu der Abschaffung der Steuerprivilegierung bietet, wenn Sie noch rechtzeitig von der steuergünstigen Regelung Gebrauch machen.
Der Verfasser Joachim Süselbeck ist Rechtsanwalt in Santa Ponsa und Manacor
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